02 · 배우자 공제

배우자 공제 — 6억, 부부간 양방향 각자 적용

혼인관계에 있는 배우자 사이의 증여는 10년 합산 6억 원까지 공제됩니다. 남편 → 아내, 아내 → 남편 방향별로 각각 6억이 아니라 같은 증여자 기준으로 6억이므로, 방향이 다르면 각자 6억을 별도 사용할 수 있습니다.

03 · 자녀 공제

자녀·미성년 공제 — 5,000만·2,000만 (부모 합산)

가장 흔한 오해는 아버지와 어머니가 각자 5,000만씩 별도로 줄 수 있다는 것입니다. 부모는 같은 직계존속으로 묶여 합산 5,000만이 한도입니다. 반면 친가·외가 조부모는 별개 증여자로 카운트되어 각각 5,000만이 가능합니다.

04 · 조부모·손자녀

조부모·손자녀와 세대생략 30% 할증

조부모가 손자녀에게 직접 증여하면 관계별 공제 5,000만(미성년 2,000만)이 적용되지만, 산출세액에 30% 세대생략 할증이 가산됩니다. 미성년 손자녀에게 20억 초과분은 40% 할증이 붙습니다.

그럼에도 조부모 → 손자녀 직접 증여는 부모 → 자녀 → 손자녀로 두 번 이전할 때 발생하는 상속세·증여세 이중 부담을 회피하는 절세 카드로 활용됩니다. 다만 조부모 사망 시 손자녀에게 증여한 금액이 5년 내 사전증여로 상속재산에 합산될 수 있어 타이밍이 중요합니다.

05 · 기타 친족

기타 친족 공제 — 1,000만, 시부모와 사위·며느리

06 · 혼인 증여 공제

혼인 증여 공제 — 추가 1억 활용법

2024년 신설된 혼인 증여재산 공제는 혼인신고일 전후 2년(총 4년) 내에 직계존속으로부터 받은 증여에 대해 기존 공제와 별도로 1억 원을 추가 공제합니다. 부모 한 쪽만으로도 자녀 공제 5,000만 + 혼인 공제 1억 = 1억 5,000만이 무세 구간입니다.

07 · 10년 합산

10년 합산 함정 — 소진 판정과 재신고

가장 큰 실수는 과거 증여를 잊고 다시 신고하는 것입니다. 10년 이내 동일 증여자로부터 받은 금액은 합산되어 공제가 소진되고, 오히려 이번 증여의 세율이 더 높은 구간으로 올라갑니다.

합산 예시. 부모가 2020년에 자녀 통장으로 3,000만을 이체하고 신고하지 않았다면, 2026년에 다시 5,000만을 주더라도 공제는 이미 소진된 것으로 봅니다. 거꾸로 과거 5,000만을 신고했더라면 이번 5,000만은 전액 과세가 됩니다.

10년 합산은 증여자별로 계산합니다. 부모(직계존속)와 조부모(별개 증여자)는 각자 별도로 카운트하며, 부모 안에서 아버지·어머니는 합산합니다. 증여 이력이 애매하면 홈택스 → My홈택스 → 지급명세서·자료 열람에서 본인 명의 신고 이력을 확인할 수 있습니다.

08 · 자금출처조사

자금출처조사 대비 서류 — 주택·차량·해외송금

02 · 관계별 공제

관계별 공제 — 10년 합산 기준

공제는 동일한 증여자로부터 10년간 합산합니다. 부모가 성인 자녀에게 2020년에 3,000만을 증여했다면 2030년까지 추가 증여할 수 있는 공제 한도는 2,000만입니다. 부모 각자가 별도 5,000만씩 증여할 수는 없고, 부모를 같은 증여자로 봅니다.

03 · 세율표

세율표 — 상속세와 동일 5구간

3개월 안에 자진신고하면 산출세액의 3% 신고세액공제가 별도 적용됩니다. 세율표는 상속세와 완전히 동일하며 개편안(2025.3.12)에서도 유지될 예정입니다.

04 · 혼인 증여 공제

혼인 증여재산 공제 — 추가 1억

2024년 신설된 혼인 증여재산 공제는 혼인일 전후 2년 이내(총 4년)에 직계존속으로부터 받은 증여에 대해 기존 공제와 별도로 추가 1억 원을 공제합니다. 부모가 결혼 자녀에게 지원하는 가장 큰 절세 창구입니다.

05 · 세대생략 할증

세대생략 할증 — 손자녀 증여는 30% 가산

조부모가 손자녀에게 직접 증여하는 세대를 건너뛴 증여는 산출세액의 30%가 가산됩니다. 미성년 손자녀에게 20억 초과 증여 시에는 40% 가산으로 더 올라갑니다.

세대생략을 피해 부모를 통해 두 번 이전하면 상속세를 두 번 낼 위험이 있어, 조부모의 손자녀 직접 증여도 흔한 절세 전략입니다. 다만 30% 할증을 감안한 유불리 계산이 필요합니다.

06 · 계산 예시

계산 예시 — 관계별 세액

자진신고 세액공제 3%를 반영하면 실제 납부는 위 표에서 약 3% 감소합니다. 지방소득세는 별도 없이 국세만 부담합니다.

10년 합산이 핵심입니다. 과거 10년 내 동일 증여자로부터 받은 금액이 있으면 공제 한도가 이미 소진되어 세금이 훨씬 커집니다. 금액과 일정은 매년 바뀌므로 신고 전 국세청·홈택스 공식 안내에서 본인 기준으로 최종 확인하세요.

07 · 신고·납부

신고·납부 — 3개월 이내 홈택스

02 · 개편 배경

75년 만의 대전환 — 왜 지금 바꾸나

한국의 상속세는 1950년 상속세법 제정 이래 유산세(총재산 기준) 방식을 유지해 왔습니다. 정부는 다음 이유로 유산취득세 전환을 추진합니다.

03 · 현행과의 차이

현행(유산세) vs 개편(유산취득세)

유산취득세로 바뀌면 상속인이 많을수록 낮은 세율 구간을 여러 번 적용받는 구조가 됩니다. 자녀 2명이 각자 10억씩 받으면 각자 5억 구간(20% 세율)이 적용됩니다.

04 · 자녀공제 5억

자녀공제 5억 — 인적공제 확대의 실체

현행 5,000만의 자녀공제는 물가상승·자산가치 변동을 반영하지 못한 대표 사례였습니다. 개편안은 이를 5억으로 10배 확대해 인적공제를 실질화합니다. 자녀공제가 커지면 배우자·자녀만 있는 가정은 대부분 무세 구간이 됩니다.

05 · 세율·최고구간

세율은 그대로 — 최고세율 40% 인하안은 빠졌다

이번 개편안은 세율 자체를 손대지 않았습니다. 5구간 10~50% 누진세율은 유지되고, 인적공제 확대로 실효세율을 낮추는 방향입니다.

정부는 2024년 세법개정안에서 최고세율 50%를 40%로 낮추고 하위 구간을 1억→2억으로 확대하는 안을 제시했으나 야당 반대로 국회 통과에 실패했습니다. 2025년 3월 재추진 개편안에서는 세율 인하가 빠지고 공제 확대만 남았습니다.

06 · 사례 비교

사례 비교 — 20억·30억 상속 시

20억 사례를 보면 현행은 일괄공제 5억 + 배우자공제 5억 = 10억 공제 후 과세표준 10억(30%·6,000만 누진공제)로 2.4억. 개편안은 자녀공제 10억(2명) + 배우자공제 등으로 공제만 15억을 넘겨 사실상 세금 0원이 됩니다.

위 개편안 세액은 매일경제·세정신문 분석 기반 추산치입니다. 국회 심의에서 공제 구조·세율 세부가 조정될 수 있으므로 확정치가 아닙니다. 금액과 일정은 매년 바뀌므로 상속 실행 전 국세청 공식 안내에서 본인 기준으로 최종 확인하세요.

07 · 시행 일정

시행 일정 — 국회 통과가 관건

02 · 상속세 기본

상속세 — 사망 시 재산 이전에 매기는 세금

상속세는 피상속인(사망자) 사망으로 상속인이 받는 재산 전체에 대해 매기는 국세입니다. 부동산·예금·주식·보험금·퇴직금 등이 모두 포함되고, 사망 전 10년 이내 상속인에게 증여한 재산도 합산됩니다.

03 · 세율표

세율표 — 5구간 10~50% 누진

세율은 증여세와 동일합니다. 자진신고하면 산출세액의 3% 신고세액공제가 별도 적용됩니다(2020년 이후 3% 유지).

04 · 공제

공제 — 기초·인적·배우자·일괄

상속인 상황에 따라 다양한 공제가 적용됩니다. 배우자·자녀 모두 있으면 기초 2억 + 자녀 5,000만/1인 등 인적공제 합계 vs 일괄공제 5억 중 큰 쪽을 자동 적용합니다. 대부분은 일괄공제 5억이 유리합니다.

공제 요건은 매년 개정으로 조정됩니다. 2025년 3월 발표된 유산취득세 개편안에는 자녀공제 5억(10배) 확대안이 포함되어 있으나 아직 법 개정 전입니다. 신고 시점의 국세청 공식 안내에서 본인 기준으로 최종 확인하세요.

05 · 계산 원리

계산 원리 — 5단계로 정리

06 · 계산 예시

계산 예시 — 재산 규모별 산출세액

배우자가 실제 더 많이 받으면 배우자공제도 늘어 세액이 줄어듭니다. 신고세액공제 3%까지 반영하면 실제 납부액은 위 표에서 약 3% 감소합니다.

위 표는 배우자와 자녀가 함께 상속받는 일반 사례를 가정한 단순 계산입니다. 사전증여, 동거주택공제, 가업승계 등 개별 사정은 반영되지 않았습니다. 금액과 일정은 매년 바뀌므로 신청 전 국세청 공식 안내에서 본인 기준으로 최종 확인하세요.

07 · 개편안

2025.3.12 개편안 — 유산취득세 전환

정부는 2025년 3월 12일 유산세(총재산 기준) → 유산취득세(상속인별 취득분 기준) 전환 방향의 상속세 및 증여세법 개정안을 발표했습니다. 자녀공제를 5,000만 원에서 5억 원으로 10배 확대하는 안이 핵심입니다.

02 · 과세 대상

과세 대상 — 누가 주택 임대소득세를 내나요

주택 임대소득세는 월세·전세 보증금(간주임대료 계산 대상)에서 나온 소득에 부과됩니다. 주택 수와 기준시가에 따라 1주택자도 과세될 수 있어 주의가 필요합니다.

2026 세제개편안 논의. 정부는 1주택 고가주택 과세 기준을 실거주 14억·비거주 9억으로 재분리하는 방안을 검토 중입니다. 확정 시행은 국회 통과 이후이므로, 신고 시점의 국세청 공식 안내에서 본인 기준으로 최종 확인하세요.

03 · 분리과세

분리과세 — 14% 단일세율 계산법

연 임대수입 2,000만 원 이하면 분리과세를 선택할 수 있습니다. 다른 소득과 분리해 임대소득에만 14% 단일세율이 적용되므로, 근로소득 등이 있어 종합과세 세율이 높은 분에게 유리합니다.

예시로 연 임대료 1,000만 원인 미등록 임대인은 (1,000 − 500 − 200) × 14% = 42만 원이 소득세입니다. 같은 사례가 등록 사업자면 (1,000 − 600 − 400) × 14% = 0원으로 세금이 없습니다.

04 · 종합과세

종합과세 — 다른 소득과 합산해 6~45%

연 임대수입이 2,000만 원을 넘으면 종합과세가 원칙입니다. 근로소득·사업소득·이자·배당 등과 합산해 6% ~ 45% 누진세율이 적용됩니다. 2,000만 원 이하도 종합과세와 분리과세 중 세액이 적은 쪽을 선택할 수 있습니다.

05 · 등록 사업자 우대

등록 사업자 우대 — 경비율 60%·기본공제 400만 원

주택임대사업자 등록 요건(세무서 사업자등록 + 지자체 임대사업자 등록)을 충족하면 필요경비율이 60%로 상향, 기본공제가 400만 원으로 두 배가 됩니다. 소득이 많지 않은 임대인은 등록만으로 세금이 0원이 되기도 합니다.

임대사업자 등록 여부는 세제뿐 아니라 임대차보호 의무·과태료 부담과도 얽혀 있습니다. 등록 전 지자체·세무서 상담으로 본인 사정에 맞는지 확인하세요.

06 · 계산 예시

계산 예시 — 임대료별 세액 (분리과세)

지방소득세(10%)는 별도입니다. 예: 미등록 1,200만 원 사례는 소득세 56만 + 지방세 5.6만 = 총 61.6만 원. 2,000만 초과부터는 종합과세로 전환되며, 다른 소득과 합산해 세율이 크게 오를 수 있습니다.

07 · 신고·납부

신고·납부 — 5월 종합소득세로 함께

02 · 1가구 1주택 기준

1가구 1주택 판정 — 세대 단위로 계산합니다

양도세 비과세는 ‘1세대’가 보유한 주택 수를 기준으로 판정합니다. 세대는 본인과 배우자, 그리고 배우자와 함께 사는 직계존비속(미성년 자녀 등)을 한 구성원으로 봅니다. 배우자가 다른 주소지에 있어도 법적으로 한 세대입니다.

판정은 양도일 기준입니다. 이사·취업·결혼 등으로 세대 구성이 바뀌면 판정이 달라질 수 있습니다. 본인 상황은 국세청 1세대 1주택 비과세 안내에서 확인하세요.

03 · 보유·거주 요건

2년의 의미 — 보유 2년 + 조정지역 거주 2년

언제 샀는지, 어디에 있는지에 따라 필요한 조건이 달라집니다. 핵심은 보유 2년과 조정대상지역 주택의 거주 2년입니다. 보유 기간은 취득일(잔금 지급일 또는 등기 접수일 중 빠른 날)부터 양도일까지 셉니다.

거주 기간은 전입신고일부터 양도일까지로 계산합니다. 해외 장기 체류 등으로 실거주가 끊기면 거주 요건 판정이 달라질 수 있습니다. 본인 보유·거주 일수는 국세청 홈택스에서 확인하세요.

04 · 고가주택 안분

12억 초과 주택 — 초과분만 과세되는 이유

12억 원이 넘는 고가주택도 비과세가 사라지지 않습니다. 12억 원 이하 부분은 계속 비과세이고, 초과분에 해당하는 양도차익만 과세합니다. 이를 고가주택 안분 계산이라고 합니다.

2026년 8월 정부 세제개편안에서 비과세 기준과 고가주택 처리 조정이 논의되고 있습니다. 현재는 입법 전이므로 본문은 현행법 기준이며, 확정되면 양도 시점에 맞춰 다시 확인하세요.

05 · 장기보유특별공제

장기보유특별공제 — 1세대 1주택 최대 80%

1세대 1주택은 보유기간과 거주기간 각각 1년마다 2%씩 공제율이 쌓여 최대 80%까지 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다. 공제는 과세 대상 양도차익(12억 초과분)에서 차감되며, 장기간 보유·거주할수록 세금이 크게 줄어듭니다.

장기보유특별공제는 소득세법 개정으로 자주 바뀝니다. 2026년 8월 세제개편안에서도 공제 제도 조정이 논의 중이라, 양도 시점의 현행 기준을 반드시 확인하세요.

06 · 계산 예시

계산 예시 — 비과세 vs 고가 안분 비교

15억 원 예시를 보면 과세 대상 2억 원에 6년 보유 + 6년 거주라면 장기보유특별공제 24%(4,800만 원)가 적용되어 과세 대상은 1억 5,200만 원으로 줄어듭니다. 여기서 기본공제 250만 원을 더 차감하고 나머지에 양도소득세율을 적용합니다.

예시는 현행법 기준 단순 계산입니다. 실제 세액은 보유·거주 기간, 필요경비, 조정대상지역 여부, 세대 구성에 따라 달라지며, 양도소득세와 지방소득세(10%)를 함께 납부합니다. 금액과 일정은 매년 바뀌므로 신청 전 국세청·홈택스 공식 안내에서 본인 기준으로 최종 확인하세요.

07 · 일시적 2주택

일시적 2주택 — 갈아타기 때 어떻게 되나요

기존 주택을 팔기 전에 새 집을 먼저 사면 잠시 2주택이 됩니다. 일시적 2주택 요건을 충족하면 종전 주택과 신규 주택 모두 1세대 1주택으로 보고 비과세 판정을 받을 수 있습니다.

갈아타기 시점이 복잡하면 국세청 상담센터(126)나 세무사 상담으로 본인 조건을 확인하세요. 일시적 2주택 기한은 소득세법 개정으로 자주 조정됩니다.

03 · 과세 대상

과세 대상 — 언제, 누가 내나요

양도소득세는 부동산(토지·건물)과 부동산에 관한 권리, 주식 등을 양도해 이익이 발생한 개인이 내는 세금입니다. 취득일부터 양도일까지 보유 기간 동안 오른 가치에 대해서 양도 시점에 과세합니다.

2026.5.10 다주택 중과 재시행. 조정대상지역 내 2년 이상 보유 주택 양도 시 다주택자 중과세율(2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p)이 다시 적용되고 있습니다. 2026년 8월 발표된 세제개편안이 국회를 통과하면 2027년부터 중과가 단계 완화될 수 있습니다.

04 · 세율표

세율표 — 기본·단기·중과 3가지

보유기간과 주택 수·지역에 따라 적용 세율이 달라집니다. 아래는 2026년 현행 기준입니다.

기본 누진세율은 과세표준에 따라 6%(1,400만 이하)부터 45%(10억 초과)까지 8개 구간이 적용됩니다. 산출세액의 10%는 지방소득세로 별도 부과됩니다.

05 · 계산 원리

계산 원리 — 차익에서 세율까지 4단계

장기보유특별공제는 제외된 계산입니다. 이 계산기는 장특공제·중과 배제 요건·1가구 1주택 비과세를 반영하지 않는 단순 계산입니다. 실제 납부액은 장특공제와 감면에 따라 달라질 수 있습니다.

06 · 계산 예시

계산 예시 — 상황별로 직접 계산

07 · 신고 방법

신고 방법 5단계 — 홈택스에서 끝내기

02 · 1가구 1주택 기준

1가구 1주택 기준 — 누가 해당하나요

취득세에서 말하는 1주택 세율은 취득 후 기준으로 그 주택까지 포함해 세대가 보유한 주택이 1채인 경우에 적용됩니다. 세대는 배우자와 미성년 자녀가 같은 주소지에 사는 경우 함께 묶어 계산합니다.

판정은 시군구청이 합니다. 위 내용은 일반 기준이며, 세대 구성과 주택 유형에 따라 판정이 달라질 수 있습니다. 취득 전 본인 조건은 부동산 소재지 시군구청 세무과나 위택스에서 확인하세요.

03 · 세율표

세율표 — 6억·9억 경계별 취득세율

1가구 1주택 유상취득(매매) 세율은 취득가액 기준으로 아래처럼 나뉩니다. 6억 초과~9억 이하 구간은 가액에 따라 1% 초과 3% 미만으로 세분화됩니다.

예: 7억 원이면 7 × 2/3 − 3 = 약 1.67%, 8억 원이면 8 × 2/3 − 3 = 약 2.33%가 적용됩니다. 여기에 취득세의 20%인 지방교육세가 더해집니다.

04 · 감면 제도

감면 제도 — 생애최초·신혼부부·지방 미분양

1주택 취득이라면 아래 감면 요건을 먼저 확인하세요. 요건을 충족하는 경우 취득세 일부 또는 전부가 깎입니다.

감면은 꼭 신고 때 신청하세요. 취득세 감면은 조건 충족 시 자동 적용되지 않는 경우가 많아, 신고 화면에서 감면 대상에 체크하고 증빙을 첨부해야 합니다. 금액과 일정은 매년 바뀌므로 신청 전 위택스·시군구청 공식 안내에서 본인 기준으로 최종 확인하세요.

05 · 계산 방법

계산 방법 — 취득세 + 지방교육세

06 · 계산 예시

계산 예시 — 금액대별 총 납부액

생애최초 감면 예시. 5억 원 주택을 무주택 세대주가 생애 처음 산다면 취득세 500만 원의 50%인 250만 원이 감면되지만, 한도 200만 원이 적용되어 300만 원만 냅니다. 지방교육세까지 합치면 총 납부는 약 460만 원 수준입니다.

07 · 신고·납부

신고·납부 — 60일 안에 끝내기

03 · 취득세 대상

취득세 대상 — 언제, 누가 내야 하나요

취득세는 주택·건물·토지 등 부동산을 취득한 사람이 내는 지방세로, 매매뿐 아니라 상속·증여·신축·분양권 취득에도 부과됩니다. 가장 흔한 매매의 경우 잔금을 지급한 날이 취득일이 되고, 잔금 지급 전에 소유권 이전 등기를 했다면 등기 접수일이 취득일입니다.

지방교육세를 꼭 더하세요. 주택 취득 시 납부하는 금액은 취득세 + 취득세의 20%에 해당하는 지방교육세입니다. 이 계산기의 총 납부액은 두 가지를 합한 금액입니다.

04 · 세율표

세율표 — 주택 수와 지역에 따라 1%부터 12%까지

취득세율은 취득 후 보유 주택 수와 조정대상지역 여부에 따라 달라집니다. 아래는 2026년 기준 유상취득(매매) 세율표입니다.

1~3%의 세부 구간. 1주택과 비조정 2주택의 1~3%는 가액에 따라 6억 원 이하 1%, 6억 초과~9억 이하 1~3% 내 누진, 9억 초과 3%로 나뉩니다. 자세한 공식은 다음 섹션에서 설명합니다.

05 · 세율 계산법

세율 계산법 — 6억·9억 경계 공식

06 · 계산 예시

계산 예시 — 상황별로 직접 계산

07 · 신고 방법

신고 방법 5단계 — 위택스에서 끝내기

03 · 계산 흐름

계산 흐름 — 총급여에서 환급금까지 6단계

04 · 근로소득공제표

근로소득공제표 — 총급여 구간별 자동 반영

근로소득자에게 자동으로 주는 공제입니다. 총급여가 높을수록 공제율이 낮아지고, 연 2,000만 원이 상한입니다.

이 공제는 신경 쓸 필요 없이 자동 반영됩니다. 위 표의 목적은 왜 실제 세금이 총급여보다 훨씬 낮은 금액에 매겨지는지 이해하기 위한 것입니다.

05 · 근로소득세액공제

근로소득세액공제 — 74만 원 상한 감세

산출세액에서 또 한 번 빼주는 근로자 전용 세액공제입니다. 산출세액 130만 원 이하 부분은 55%, 초과분은 30%로 계산하고, 총급여에 따라 아래 한도가 걸립니다.

06 · 환급 vs 추가납부

환급 vs 추가납부 — 어느 쪽에 서게 되나

07 · 진행 일정

연말정산 진행 일정 5단계