전월세 안심계약 필수 서류 5가지｜등기부등본 을구 융자 확인 및 확정일자 효력 발생일
전월세 계약 전 확인 서류 5가지, 보증금 지키는 체크리스트
계약서에 도장 찍기 전, 서류 5장이 보증금을 지킵니다. 등기부등본부터 신분증 대조까지, 계약 전 확인 순서를 정리했습니다.
📑 이 글의 목차 ⌄
전월세 계약 전에는 ①등기부등본 ②건축물대장 ③임대인 체납확인서 ④전세가율 ⑤집주인 신분증 대조, 이 5가지를 순서대로 확인해야 합니다.
등기부등본 열람은 700원, 발급은 1,000원이며 계약 당일과 잔금 당일 두 번 확인하는 것이 안전합니다. 전세가율이 80%를 넘는 집은 보증보험 가입 여부를 반드시 확인하세요.
계약하려는 집의 상황을 선택하면 위험도를 안내해드립니다.
Q1. 등기부등본을 확인해봤나요?
Q2. 전세가율은 어느 정도인가요?
전세가율 = 전세보증금 ÷ 매매시세 × 100. 모르면 ‘모르겠어요’를 선택하세요.
비교적 안전한 조건입니다
근저당 없는 깨끗한 등기부등본과 60% 이하 전세가율은 안전 신호입니다. 다만 계약 당일·잔금 당일 등기부등본 재확인과 확정일자·전입신고는 반드시 완료하세요.
주의가 필요한 조건입니다
근저당이 있거나 전세가율이 60~80% 구간이라면 추가 확인이 필요합니다. 매매시세에서 근저당 채권최고액을 뺀 금액이 내 보증금보다 충분히 큰지 계산해보세요.
계약 전 반드시 재검토하세요
등기부등본 미확인 또는 전세가율 80% 이상은 위험 신호입니다. 계약금을 건네기 전에 서류 5가지를 모두 확인하고, 보증보험 가입 여부를 반드시 확인하세요.
계약 전 서류 5가지, 이렇게 봅니다
등기부등본
표제부(주소·면적 일치), 갑구(소유자·가압류), 을구(근저당)를 확인합니다. 열람 700원, 발급 1,000원. 계약 전·당일·잔금일 3회 확인이 안전합니다.
건축물대장
‘위반건축물’ 표기가 있으면 보증보험 가입이 거절될 수 있습니다. 용도가 주거가 아니라면 전입신고에도 문제가 생길 수 있습니다.
임대인 체납확인서
집주인의 국세·지방세 체납액을 완납증명서로 확인합니다. 경매 시 국세가 보증금보다 먼저 변제될 수 있어 위험합니다.
전세가율
전세보증금 ÷ 매매시세 × 100. 60% 이하 안전, 60~80% 주의, 80% 이상 위험. 80% 이상이면 보증보험 가입 여부를 반드시 확인하세요.
| 전세가율 구간 | 판단 | 행동 |
|---|---|---|
| 60% 이하 | 비교적 안전 | 일반 절차대로 진행 |
| 60~80% | 주의 | 근저당액 합산 재계산 |
| 80% 이상 | 위험 | 보증보험 가입 필수 확인 |
등기부등본에 근저당이 없어도 건축물대장에 위반건축물 표기가 있으면 보증보험이 거절되고, 임대인 체납 세금이 있으면 경매 시 보증금보다 세금이 먼저 나갈 수 있습니다. 5가지를 모두 확인해야 안전합니다.
계약 전 서류 확인 4단계
등기부등본 열람
인터넷등기소(iros.go.kr)에서 700원으로 열람합니다. 갑구에서 소유자, 을구에서 근저당을 먼저 확인하세요.
건축물대장 열람
정부24에서 무료 열람이 가능합니다. ‘위반건축물’ 표기와 용도가 주거인지 확인하세요.
임대인 체납 세금 확인
임대인에게 국세·지방세 완납증명서를 요구합니다. 동의를 받아 주민센터에서 확인하거나 직접 요청하세요.
신분증 대조와 계약
신분증 사진과 얼굴이 같은지, 등기부등본 소유자와 이름이 같은지 대조합니다. 대리인이 왔다면 위임장·인감증명서 원본을 함께 받으세요.
계약 전 등기부등본, 지금 바로 확인하세요
인터넷등기소에서 700원으로 등기부등본을 열람할 수 있습니다. 계약 당일과 잔금 당일에도 한 번 더 확인하는 것이 안전합니다.
전월세 계약 전 서류 확인 자주 묻는 질문
계약 전 1회, 계약 당일 1회, 잔금 당일 1회 총 3회가 이상적입니다. 상태가 바뀔 수 있어서 최신본 확인이 중요합니다.
아닙니다. 매매시세에서 근저당 채권최고액을 뺀 금액이 내 보증금보다 충분히 크면 진행 가능합니다. 계산이 애매하면 전문가 상담을 받으세요.
대부분 가입이 거절되거나 제한됩니다. 보증보험이 안 되는 집은 보증금 규모와 무관하게 재고려를 권합니다.
인근 유사 단지 시세나 감정가를 기준으로 삼되, 신축은 감정가 부풀리기 사례가 있어 더 보수적으로 판단해야 합니다.
네. 전입신고는 대항력, 확정일자는 우선변제권에 필요합니다. 둘 다 해야 보증금 보호 장치가 완성됩니다.
위임장과 인감증명서 원본을 함께 받아야 합니다. 그리고 집주인 본인에게 직접 전화해서 사실 확인을 하는 것이 안전합니다.
공식 확인 자료
기준 확인일: 2026년 8월 7일. 전세사기 예방 관련 제도와 보증보험 조건은 수시로 변경될 수 있으므로, 실제 계약 전에는 주택도시보증공사 또는 국토교통부에서 최신 정보를 확인하는 것이 안전합니다. 본 글은 정보 안내 목적입니다.
