건축물대장 무료 열람 및 발급 방법 (정부24)｜위반건축물 확인 및 표제부 전유부 차이
건축물대장 열람 방법, 위반건축물까지 무료로 확인하는 법
계약하려는 집이 불법 증축은 아닌지, 무료로 확인할 수 있습니다. 건축물대장 열람부터 노란색 위반 표시 읽는 법까지 정리했습니다.
건축물대장은 정부24나 세움터(eais.go.kr)에서 본인인증 후 무료로 열람할 수 있습니다. 전월세 계약 전에는 등기부등본(권리 관계)과 함께 건축물대장(건물 상태)도 봐야 하는데, 특히 첫 장 상단에 노란색 위반건축물 표시가 있는지 확인하는 것이 중요합니다. 표시가 있다면 불법 증축 등으로 적발된 건물이므로 계약을 다시 검토하는 것이 안전합니다.
계약하려는 집, 안전할까?
두 가지 질문에 답하면 지금 확인해야 할 단계를 안내해드립니다.
Q1. 등기부등본은 이미 확인했나요?
등기부등본부터 먼저 확인하세요
권리 관계(소유자·근저당·압류)를 확인하는 게 먼저입니다. 등기부등본 확인 후 건축물대장으로 건물 상태를 점검하는 순서가 안전합니다.
위반 표시가 없으면 좋은 신호입니다
건축물대장에 노란색 위반 표시가 없었다면 적발된 불법 사항이 없는 건물입니다. 다만 대장에 없는 실제 불법 증축 가능성도 있으므로, 실제 가구수·구조가 대장과 같은지 현장에서 한 번 더 대조해보세요.
노란색 위반 표시가 있다면 신중하세요
노란색 표시는 불법 증축 등으로 적발된 위반건축물이라는 뜻입니다. 뒷장에서 어느 시점에 어떤 부분이 적발됐는지 확인하고, 위반 부분이 내가 계약할 공간인지 확인하세요. 위반 부분이 크거나 보증금이 크다면 전문가 상담을 권합니다.
계약 전 지금 무료로 확인하세요
건축물대장은 본인인증 후 무료로 열람되므로 5분이면 끝납니다. 등기부등본과 달리 비용이 없으니, 계약 전 반드시 확인하는 것을 권합니다.
🏛️ 공식 열람 경로 2가지 (무료)
세움터 (건축행정시스템) — eais.go.kr 접속 → 건축물대장 메뉴 → 주소 검색 → 본인인증 후 열람. 건축물대장 전문 시스템이라 상세 정보를 보기에 가장 좋습니다.
정부24 — 건축물대장 등본(초본) 발급·열람 메뉴에서 확인 가능합니다.
두 곳 모두 본인인증 후 열람은 무료입니다. 발급(제출용)은 소액의 수수료가 있습니다.
등기부등본과 건축물대장, 뭐가 다른가요?
전월세 계약 전 두 가지를 모두 봐야 하는 이유는 보는 내용이 다르기 때문입니다.
| 구분 | 등기부등본 | 건축물대장 |
|---|---|---|
| 보는 것 | 권리 관계 (법적 주인) | 건물 자체 (물리적 상태) |
| 확인 내용 | 소유자·근저당·압류 | 면적·용도·위반 여부 |
| 열람 비용 | 유료 (열람 700원) | 무료 (본인인증 후) |
| 열람처 | 인터넷등기소 | 정부24·세움터 |
| 계약 전 핵심 | 돈을 떼일 위험이 없는가 | 불법 건물이 아닌가 |
등기부등본이 깨끗해도 건물이 불법 증축됐을 수 있고, 반대로 건물은 멀쩡해도 근저당이 많을 수 있습니다. 그래서 둘 다 확인해야 안전합니다.
건축물대장에서 뭘 봐야 하나요?
많은 항목 중 계약 전 꼭 봐야 할 것은 네 가지입니다.
| 확인 항목 | 보는 이유 |
|---|---|
| 노란색 위반 표시 | 불법 증축 등 적발 여부 — 가장 중요 |
| 용도 | 주거용인지, 근린생활시설 등인지 확인 |
| 면적·가구수 | 실제 계약 공간과 일치하는지 대조 |
| 소유자 | 등기부등본의 소유자와 같은지 확인 |
노란색 위반 표시가 보이면 어떻게 하나요?
건축물대장 첫 장 상단에 노란색으로 표시가 있으면, 그 건물은 위반건축물로 적발된 것입니다. 이때는 당황하지 말고 순서대로 확인하세요.
뒷장에서 위반 내용 확인
건축물대장 뒷장을 보면 어느 시점에, 어떤 부분이, 어떤 사유로 적발됐는지 상세히 나옵니다.
위반 부분이 내 계약 공간인지 대조
위반이 건물 전체인지, 일부 층이나 공간인지 확인합니다. 내가 계약할 공간이 위반 부분이 아닐 수도 있습니다.
시정 명령 이행 여부 확인
적발 후 시정(원상복구) 명령이 이행됐는지, 이행 중인지 확인합니다. 이행되지 않은 상태면 이행강제금이 계속 부과될 수 있습니다.
보증금 크기에 따라 전문가 상담
위반 부분이 크거나 보증금이 크다면 계약 전 공인중개사·법무사 상담을 받아보는 것이 안전합니다.
위반건축물이면 무조건 계약하면 안 되나요?
무조건은 아닙니다. 위반건축물이라도 전입신고와 확정일자를 받으면 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있는 경우가 있습니다.
다만 리스크는 분명히 있습니다. 시정 명령으로 원상복구가 되면 실제 거주 공간이 달라질 수 있고, 건물 가치 하락으로 보증금 회수에 영향을 줄 수 있습니다. 위반 내용이 가볍고 보호 조치를 제대로 갖추는 경우에도, 불확실하면 전문가 확인 후 결정하는 것이 좋습니다.
놓치기 쉬운 주의사항은 무엇인가요?
⚠️ 대장에 없는 불법 증축도 있습니다
건축물대장에 위반 표시가 없어도, 실제로는 가구수가 더 많거나 구조를 불법으로 바꾼 건물이 있습니다. 대장은 ‘적발된’ 위반만 보여주므로, 현장에서 실제 가구수와 구조가 대장과 일치하는지 눈으로 확인하는 것이 중요합니다.
또한 이 글은 일반적인 확인 방법 안내입니다. 위반 내용 판단이나 계약 적합성이 불확실한 경우에는 공인중개사·법무사 등 전문가의 확인을 받는 것이 안전합니다.
자주 묻는 질문
열람은 무료입니다. 정부24나 세움터에서 본인인증 후 무료로 볼 수 있습니다. 출력해서 제출할 수 있는 발급(등본)은 소액의 수수료가 있습니다.
아닙니다. 대장에는 적발된 위반만 기록되므로, 아직 적발되지 않은 불법 증축은 나오지 않습니다. 대장 확인과 함께 실제 현장에서 가구수·구조가 대장과 일치하는지 대조하는 과정이 필요합니다.
전입신고와 확정일자를 받으면 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있는 경우가 있습니다. 다만 위반 부분 원상복구로 거주 조건이 달라지거나 건물 가치 하락으로 보증금 회수에 영향을 받을 수 있으므로, 보증금이 크다면 전문가 상담 후 결정하는 것이 안전합니다.
아파트 같은 공동주택은 개별 가구 불법 증축 위험이 상대적으로 낮아 등기부등본 위주로 확인하는 경우가 많습니다. 다만 다가구·다세대·단독주택은 불법 증축 가능성이 있어 건축물대장 확인이 특히 중요합니다.
소유권 변동이 건축물대장에 늦게 반영되는 경우가 있습니다. 권리 관계는 등기부등본이 기준이 되므로 등기부등본의 최신 소유자를 기준으로 확인하고, 차이가 있다면 그 사유를 계약 전에 명확히 확인하는 것이 좋습니다.
출처: 정부24, 건축행정시스템 세움터, 국토교통부 안내. 열람 절차와 위반건축물 표시 기준은 제도 안내에 따라 달라질 수 있으므로 정확한 내용은 세움터 또는 관할 지자체에서 확인해 주세요. 본 글은 정보 안내 목적이며, 개별 권리분석과 계약 적합성 판단은 전문가 확인을 권장합니다.
