양도소득세 계산기 2026, 보유기간별 세금 바로 계산
양도소득세 계산기 — 보유기간별 세율로 양도세 바로 계산 (2026)
주택을 팔 때 내는 양도소득세. 보유기간(1년 미만 70%, 1~2년 60%, 2년 이상 기본세율)과 주택 수·조정대상지역을 넣으면 양도차익의 세금을 바로 계산해 드립니다.
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양도소득세는 (양도가액 − 취득가액 − 필요경비 − 양도소득 기본공제 250만 원) × 세율로 계산합니다. 2년 이상 보유하면 기본세율 6~45%가 적용되고, 1년 미만은 70%, 1~2년은 60%의 단기세율이 적용됩니다.
예를 들어 8억 원에 사서 3년 보유 후 10억 원에 파는 1주택자는 양도차익 2억 원에서 기본공제 250만 원을 뺀 1억 9,750만 원이 과세표준이 되어, 38% 구간 누진세율로 약 5,511만 원을 신고·납부하고, 지방소득세 10%를 더해 총 약 6,062만 원입니다. 아래 계산기에 거래 금액과 보유기간을 넣으면 바로 확인할 수 있습니다.
02 · 양도소득세 계산기
양도소득세 계산기
양도가액·취득가액·필요경비·보유기간·주택 수를 입력하면 과세표준과 산출세액, 총 납부액(지방소득세 포함)을 계산합니다. 1가구 1주택 비과세·장기보유특별공제는 이 계산기에 미반영됩니다.
예상 양도소득세
예상 세금
양도차익 2억 원 · 2년 이상 1주택 기준, 38% 구간이 적용됩니다.
–
산출세액
–
지방소득세 (10%)
–
총 납부세액
–
적용 세율
03 · 과세 대상
과세 대상 — 언제, 누가 내나요
양도소득세는 부동산(토지·건물)과 부동산에 관한 권리, 주식 등을 양도해 이익이 발생한 개인이 내는 세금입니다. 취득일부터 양도일까지 보유 기간 동안 오른 가치에 대해서 양도 시점에 과세합니다.
BASE 01
손해면 세금 없음
양도차익이 발생하지 않았거나 오히려 손해를 봤다면 양도소득세가 과세되지 않습니다. 다만 신고는 상황에 따라 필요할 수 있습니다.
BASE 02
부부·직계간 매매는 증여 추정
배우자·직계존비속 간 매매는 특수관계 거래로 증여로 추정되어 증여세가 과세될 수 있습니다. 양도세 계산 시 주의가 필요합니다.
BASE 03
신고 기한 2개월
양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부를 해야 합니다. 예: 2026년 9월 15일 양도면 11월 30일까지.
BASE 04
1가구 1주택은 비과세
1가구 1주택 요건(2년 이상 보유, 조정대상지역 취득은 거주 2년 등)을 충족하면 12억 원 이하 양도는 비과세입니다. 자세한 조건은 별도 가이드에서 확인하세요.
04 · 세율표
세율표 — 기본·단기·중과 3가지
보유기간과 주택 수·지역에 따라 적용 세율이 달라집니다. 아래는 2026년 현행 기준입니다.
| 구분 | 세율 | 비고 |
|---|---|---|
| 1년 미만 보유 | 70% | 단기양도세율 |
| 1~2년 미만 보유 | 60% | 단기양도세율 |
| 2년 이상 보유 (1주택) | 6~45% | 기본 누진세율 |
| 조정지역 2주택 (2년↑ 보유) | 기본 + 20%p | 중과 재시행 (2026.5.10~) |
| 조정지역 3주택 이상 (2년↑ 보유) | 기본 + 30%p | 중과 재시행 (2026.5.10~) |
기본 누진세율은 과세표준에 따라 6%(1,400만 이하)부터 45%(10억 초과)까지 8개 구간이 적용됩니다. 산출세액의 10%는 지방소득세로 별도 부과됩니다.
05 · 계산 원리
계산 원리 — 차익에서 세율까지 4단계
양도차익 계산
양도가액에서 취득가액과 필요경비(취득세·중개보수·자본적 지출 등)를 뺍니다.
기본공제 적용
연 250만 원의 양도소득 기본공제를 차감합니다 (과세표준 합산 기준).
세율 적용
보유기간과 주택 수·지역에 따라 단기세율, 기본 누진세율, 중과세율을 적용합니다.
지방소득세 추가
산출세액의 10%를 지방소득세로 더합니다.
06 · 계산 예시
계산 예시 — 상황별로 직접 계산
EXAMPLE 01
8억→10억 · 2년 이상 1주택
차익 2억 − 250만 = 1.975억. 38% 구간: 1.975억×38% − 1,994만 = 산출 5,511만. + 지방 551.1만 = 총 6,062.1만 원
EXAMPLE 02
6억→9억 · 1년 미만
차익 3억 − 250만 = 2.975억 × 70% = 산출 2.0825억. + 지방 2,082.5만 = 총 약 2.29억 원
EXAMPLE 03
조정지역 2주택 · 2년↑ 보유
과세표준 1억이면 기본 35% → 35+20=55% 적용: 1억×55% − 1,544만 = 산출 3,956만. + 지방 395.6만 = 총 4,351.6만 원
EXAMPLE 04
10억→9.5억 · 손해
양도차익이 없으므로 산출세액 0원. 필요 시 신고 여부만 세무서에 확인합니다.
07 · 신고 방법
신고 방법 5단계 — 홈택스에서 끝내기
잔금·등기일 확인
양도시기는 원칙적으로 대금 청산일이며, 청산 전 등기를 했다면 등기 접수일입니다. 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월이 신고 기한입니다.
거래 자료 정리
매매계약서, 취득·양도 대금 증빙, 필요경비 영수증(취득세·중개보수 등)을 준비합니다.
홈택스 신고 화면
홈택스 → 신고·납부 → 양도소득세 예정신고에서 자산 종류와 금액을 입력합니다.
세액 확인·납부
산출세액과 지방소득세를 확인하고 납부합니다. 예정신고를 하지 않으면 무신고·납부지연 가산세가 붙습니다.
확정신고
한 해에 부동산을 여러 건 양도했다면 다음 해 5월 확정신고로 정산합니다.
08 · 공식 안내처
FAQ
자주 묻는 질문
출처 및 기준
기준 확인일 2026-09-11 2026.8.3 세제개편안(장특공제 개편·중과 단계 완화)은 입법 예고 전 — 본문에 “개편안 제안 단계”로 명시 금액과 일정은 매년 바뀌므로 신청 전 국세청·홈택스 공식 안내에서 본인 기준으로 최종 확인하세요
