주택연금 조건과 월지급금｜만 55세부터, 70세 3억 월 92만 원
주택연금, 집값이 올라도 안 오르는 지점이 있습니다
부부 중 한 명이 만 55세면 신청할 수 있고, 연금액은 부부 중 젊은 쪽 나이로 정해집니다. 그런데 75세는 10억, 80세는 9억을 넘으면 집값이 더 올라도 월지급금이 그대로입니다.
주택연금은 부부 중 1명이 만 55세 이상이고 부부합산 공시가격 12억 원 이하 주택이면 신청할 수 있습니다. 월지급금은 부부 중 연소자 나이와 시세로 정해지고, 70세·3억 원 주택이면 월 92만 3천 원입니다. 다만 75세는 10억, 80세는 9억부터 상한이라 그 위로는 집값이 올라도 금액이 늘지 않습니다.
📑 이 글의 목차 ⌄
내가 가입할 수 있는지부터
주택연금은 나이와 공시가격 두 가지로 가입 여부가 갈립니다. 세 문항으로 먼저 확인해 보세요.
한국주택금융공사 가입요건을 그대로 따릅니다. 답을 고르면 다음 문항이 나옵니다.
배우자가 없으면 본인 나이로 보시면 됩니다.
시세가 아니라 공시가격입니다. 다주택자도 합산해서 봅니다.
가입자 또는 배우자의 주민등록이 그 주택에 있어야 합니다.
2주택자는 3년 안에 한 채를 처분하면 가입할 수 있습니다.
나이는 부부 중 젊은 쪽으로 봅니다
가장 많이 오해하는 부분입니다. 남편이 70세여도 아내가 58세면 58세 기준으로 월지급금이 계산됩니다. 부부 중 한 명이라도 사망 시까지 연금을 보장해야 하기 때문입니다. 나이 차가 큰 부부일수록 지급액이 예상보다 적게 나오는 이유가 여기 있습니다.
내 집으로 월 얼마 나오나
부부 중 연소자 나이와 주택 시세를 넣으면 월지급금과 초기보증료가 함께 나옵니다. 종신지급방식·정액형·일반주택 기준입니다.
만 55세부터 80세까지 입력하실 수 있습니다.
우대형 판정에 씁니다. 시가 2억 5천만 원 미만 1주택이어야 합니다.
월지급금은 공시가격이 아니라 시세로 계산합니다. 아파트는 한국부동산원·KB국민은행 시세를, 그 외 주택과 오피스텔은 감정평가액을 씁니다.
–
–
–
한국주택금융공사 공시 월지급금 표(2026년 3월 1일 기준)를 보간한 참고값입니다. 확정액은 공사 심사와 실제 시세 평가로 결정되고, 지급유형·담보방식에 따라 달라집니다.
초기보증료는 목돈으로 한 번 나갑니다
주택가격의 1.0%를 최초 연금지급일에 냅니다. 3억 원 주택이면 300만 원입니다. 2026년 3월 1일부터 1.5%에서 1.0%로 내려갔고, 환급 가능 기간도 늘었습니다. 다만 연보증료는 0.75%에서 0.95%로 올랐습니다. 초기 부담은 줄고 장기 부담은 늘어난 구조입니다.
노인복지주택은 금액이 더 낮습니다
지자체에 신고된 노인복지주택은 일반주택보다 월지급금이 적습니다. 55세·3억 원이면 일반주택 46만 8천 원, 노인복지주택 36만 8천 원입니다. 위 계산기는 일반주택 기준입니다.
55세부터, 공시가격 12억까지
가입 요건은 다섯 가지입니다. 이 중 가격 기준은 공시가격이고, 앞에서 계산한 월지급금은 시세 기준입니다. 두 가격이 다릅니다.
| 요건 | 기준 |
|---|---|
| 가입 연령 | 부부 중 1명이 만 55세 이상, 부부 중 1명이 대한민국 국민 |
| 주택 보유수 | 부부기준 공시가격 합산 12억 원 이하 (다주택자도 합산 12억 이하면 가능) |
| 대상 주택 | 주택법상 주택, 지자체 신고 노인복지주택, 주거목적 오피스텔 |
| 거주 요건 | 가입자 또는 배우자가 실제 거주(주민등록 전입) |
| 채무관계자 | 가입자·배우자에게 의사능력과 행위능력이 있어야 함 |
공사가 직접 명시한 내용입니다. 가입 가능 여부는 공시가격으로 판단하고, 월지급금은 시세 또는 감정평가액으로 산정합니다. 공시가격이 시세보다 낮은 게 보통이라, 공시가격 12억을 겨우 넘겨 가입이 막히는 경우와 시세가 높아 연금은 많이 나오는 경우가 함께 생깁니다. 두 숫자를 섞어 계산하면 판단이 어긋납니다.
오피스텔도 됩니다
주거 목적으로 쓰는 오피스텔은 대상 주택입니다. 다만 인터넷 시세가 없어 감정평가를 받아야 하고, 감정 결과에 따라 월지급금이 정해집니다.
치매가 있으면 가입이 막히나요
가입자와 배우자에게 의사능력·행위능력이 필요합니다. 치매 등으로 능력이 없거나 부족한 경우에는 성년후견제도를 활용해 가입할 수 있습니다. 곧바로 불가라고 판단하지 않으셔도 됩니다.
5년 늦추면 월 20만 원대가 오릅니다
같은 집인데 신청 시점만 다르면 금액이 얼마나 갈리는지 봅니다. 3억 원 주택 기준입니다.
| 연소자 나이 | 월지급금 | 5년 전보다 | 연간 |
|---|---|---|---|
| 55세 | 468,000원 | — | 561만 원 |
| 60세 | 632,000원 | +164,000원 | 758만 원 |
| 65세 | 758,000원 | +126,000원 | 909만 원 |
| 70세 | 923,000원 | +165,000원 | 1,107만 원 |
| 75세 | 1,143,000원 | +220,000원 | 1,371만 원 |
| 80세 | 1,449,000원 | +306,000원 | 1,738만 원 |
늦출수록 유리한 건 아닙니다
월지급금은 늘지만 받는 기간이 짧아집니다. 55세에 시작하면 월 46만 8천 원을 25년 더 받고, 80세에 시작하면 월 144만 9천 원을 훨씬 짧게 받습니다. 총액으로 보면 어느 쪽이 유리한지는 수명과 생활비 사정에 달려 있습니다. 이 표는 월 얼마가 필요한가를 기준으로 시점을 고르실 때 쓰시면 됩니다.
집값이 올라도 안 오르는 상한
거의 알려지지 않은 부분입니다. 고령 구간에서는 주택가격이 올라도 월지급금이 고정됩니다. 단위는 천 원입니다.
| 연령 | 8억 | 9억 | 10억 | 11억 | 12억 |
|---|---|---|---|---|---|
| 70세 | 2,462 | 2,770 | 3,078 | 3,386 | 3,414 |
| 75세 | 3,050 | 3,431 | 3,666 | 3,666 | 3,666 |
| 80세 | 3,865 | 4,060 | 4,060 | 4,060 | 4,060 |
80세는 9억 원부터 월 406만 원으로 고정되고, 75세는 10억 원부터 월 366만 6천 원으로 고정됩니다. 70세도 11억에서 12억으로 갈 때 2만 8천 원만 오릅니다. 즉 고령·고가주택 구간에서는 집값이 3억 원 더 비싸도 연금이 같습니다. 이 구간이라면 주택연금 외의 방법을 같이 검토하시는 게 낫습니다.
월지급금 = 주택가격 × 연령별 지급률
연령별 지급률은 공사 계리모형이 정합니다 (2026.3.1 재설계)
단, 월지급금 ≤ 대출한도 상한 — 상한에 닿으면 주택가격이 올라도 고정
왜 상한이 있나요
주택연금은 국가가 보증하는 제도이고, 가입자가 오래 살아 지급 총액이 집값을 넘어도 계속 지급합니다. 그 위험을 공사가 지기 때문에 대출한도에 상한이 걸립니다. 나이가 높으면 남은 기간이 짧아 월지급금이 커지는데, 그 커진 금액에 상한이 먼저 닿는 구조입니다.
2026년에 바뀐 것
올해 두 차례 개선이 있었습니다. 3월 1일과 6월 1일로 시행일이 나뉩니다.
| 시행일 | 바뀐 내용 |
|---|---|
| 2026.3.1 | 계리모형 재설계 → 월지급금 인상. 평균 가입자(72세·4억) 기준 월 129.7만 → 133.8만 원(+3.13%) |
| 2026.3.1 | 초기보증료 1.5% → 1.0% 인하, 환급 가능 기간 확대 |
| 2026.6.1 | 시가 1.8억 미만 주택 거주 시 우대형 우대 폭 확대 |
| 2026.6.1 | 불가피한 사유가 있으면 실거주하지 않아도 가입 허용 (부부합산 1주택자) |
| 2026.6.1 | 세대이음 주택연금 출시 — 만 55세 이상 자녀가 승계 가입 |
“보증료 인하”만 알려진 경우가 많습니다. 실제로는 초기보증료가 1.5%에서 1.0%로 내려간 대신, 연보증료가 대출잔액의 0.75%에서 0.95%로 올랐습니다. 가입 초기 목돈 부담은 줄었지만 오래 이용할수록 누적 부담은 늘어납니다. 두 방향을 같이 보고 판단하셔야 합니다.
실거주 의무 예외가 생겼습니다
부부합산 1주택자가 질병 치료로 병원·요양시설에 입원했거나, 자녀 봉양을 받으러 다른 집에 장기 체류하거나, 노인주거복지시설로 이주한 경우에는 담보주택에 살지 않아도 가입할 수 있습니다. 2026년 6월 1일부터입니다. 그동안 요양원에 계셔서 가입을 못 하던 분들이 여기에 해당합니다.
세대이음 주택연금이 뭔가요
가입자가 사망한 뒤 만 55세 이상 자녀가 같은 집을 담보로 주택연금에 가입할 수 있게 한 상품입니다. 인출한도로 부모의 주택연금 채무를 먼저 상환하고 나머지를 평생 연금으로 받습니다. 단 부모의 채무가 주택 잔존가치보다 크면 가입할 수 없고, 부모가 근저당권방식으로 이용한 경우에 한합니다.
기초연금 받으시면 최대 25% 더
우대형 주택연금입니다. 기초연금 수급권자이고 부부합산 1주택이면 같은 집으로 더 받습니다.
| 주택 시가 | 일반형 대비 | 비고 |
|---|---|---|
| 1.8억 원 미만 | 최대 약 25% 더 | 2026.6.1부터 우대 폭 확대 구간 |
| 1.8억 이상 2.5억 미만 | 최대 약 20% 더 | — |
| 2.5억 원 이상 | 해당 없음 (일반형) | — |
우대 폭이 얼마나 늘었나요
금융위원회 발표 기준으로 우대형 평균 가입자(77세·주택가격 1.3억 원)는 월 9.3만 원 우대(53.0만 → 62.3만 원)에서 월 12.4만 원 우대(53.0만 → 65.4만 원)로 늘었습니다. 2026년 6월 1일 이후 신규 신청자부터 적용됩니다.
대상이 줄어든 게 아닙니다. 우대형 대상은 시가 2.5억 원 미만 1주택으로 그대로이고, 그중 1.8억 원 미만 구간의 우대 폭만 커졌습니다.
저당권이냐 신탁이냐로 배우자 승계가 갈립니다
담보를 어떻게 제공하는지에 따라 배우자가 연금을 이어받는 절차가 달라집니다. 실제 사고가 여기서 납니다.
| 구분 | 저당권방식 | 신탁방식 |
|---|---|---|
| 담보 제공 | 근저당권 설정 (소유권은 가입자) | 신탁등기 (소유권은 공사) |
| 배우자 연금 승계 | 소유권 이전등기 절차 필요 | 소유권 이전 없이 자동 승계 |
| 보증금 있는 일부 임대 | 불가능 | 가능 |
저당권방식에서 가입자가 사망하면 배우자가 연금을 이어받기 위해 소유권 이전등기를 해야 하고, 이 과정에 상속인 전원의 협조가 필요합니다. 자녀 중 한 명이 동의하지 않으면 절차가 멈추고 그 사이 연금도 끊깁니다. 신탁방식은 소유권이 이미 공사에 있어 자동 승계됩니다. 이용 중에 방식을 바꿀 수도 있습니다.
일부 임대를 놓고 싶으면 신탁방식입니다
방 하나에 보증금을 받고 세를 놓는 경우, 저당권방식에서는 불가능하지만 신탁방식에서는 가능합니다. 연금에 임대수입을 더하려는 계획이 있으면 처음부터 신탁방식으로 가입하시는 게 낫습니다.
신청 5단계
한국주택금융공사 지사 방문이나 홈페이지 상담 예약으로 시작합니다.
예상 월지급금 조회
공사 홈페이지 예상연금조회에서 나이와 주택가격으로 먼저 확인합니다. 위 계산기로 대략을 보시고, 확정값은 공사 조회로 맞추시면 됩니다.
지급방식과 유형 결정
종신지급·종신혼합·확정기간혼합·대출상환 중에서 고르고, 정액형·초기증액형·정기증가형 중에서 유형을 정합니다. 담보방식(저당권·신탁)도 이 단계에서 정합니다.
공사 상담과 보증 신청
공사 지사에서 상담받고 보증을 신청합니다. 주민등록등본, 가족관계증명서, 주택 등기부등본, 인감증명 등이 필요합니다.
담보 설정과 금융기관 약정
공사 심사 후 보증서를 발급받아 금융기관과 대출 약정을 맺습니다. 근저당권 설정이나 신탁등기가 이때 이뤄집니다.
연금 수령 시작
최초 연금지급일에 초기보증료(주택가격의 1.0%)를 납부하고 매월 연금을 받습니다. 이후 연보증료 0.95%가 대출잔액 기준으로 부과됩니다.
자주 틀리는 것 5가지
하나씩 눌러 확인해 보세요. 가입 전에 짚으면 금액 오해와 승계 사고를 줄일 수 있습니다.
신청 전 확인 체크리스트
요건과 준비물을 한 번에 점검합니다. 모두 완료하면 요약이 나타납니다.
가입한 뒤에 마음이 바뀌면 어떻게 되나요
주택연금은 중도 해지할 수 있습니다. 그동안 받은 연금과 이자, 보증료를 정산해 상환하면 담보가 해제됩니다. 다만 초기보증료는 환급 가능 기간 안에서만 돌려받을 수 있고, 이 기간이 2026년 3월 1일부터 늘었습니다. 해지 후 재가입에는 제한이 있으니 상담 때 반드시 확인하세요.
공식 신청 창구
주택연금은 한국주택금융공사가 보증하는 제도입니다. 별도 대행 업체를 거칠 필요가 없습니다.
가입 상담과 예상연금조회는 공사에서 무료로 제공합니다. 지급액의 일부를 수수료로 떼거나 서류 대행비를 요구하는 곳을 거칠 이유가 없습니다. 공사 콜센터는 1688-8114입니다.
한국주택금융공사 주택연금
예상연금조회, 가입요건 확인, 지사 상담 예약을 한곳에서 할 수 있습니다. 월지급금 일람표도 공시되어 있어 표에서 직접 확인하실 수 있습니다.
자주 묻는 질문
부부 중 나이가 적은 분(연소자) 기준입니다. 남편이 70세여도 아내가 58세면 58세 기준으로 계산됩니다. 두 분 중 한 명이라도 살아 있는 동안 계속 지급해야 하기 때문입니다.
가입 시점의 주택가격으로 월지급금이 정해지고 이후 집값 변동으로 바뀌지 않습니다. 그리고 가입 시점이라도 75세는 10억 원, 80세는 9억 원부터 상한이라 그 위로는 집값이 더 비싸도 금액이 같습니다.
부부기준 공시가격 합산이 12억 원 이하면 다주택자도 가입할 수 있습니다. 12억 원을 초과하는 2주택자는 3년 안에 한 채를 처분하는 조건으로 가입할 수 있습니다.
2026년 6월 1일부터 가능해졌습니다. 부부합산 1주택자가 질병 치료를 위한 입원, 자녀 봉양을 위한 장기 체류, 노인주거복지시설 이주 등 공사가 인정하는 사유에 해당하면 실거주하지 않아도 가입할 수 있습니다.
배우자가 이어받습니다. 다만 절차가 담보방식에 따라 다릅니다. 신탁방식은 소유권 이전 없이 자동 승계되고, 저당권방식은 소유권 이전등기 절차가 필요해 상속인의 협조가 있어야 합니다.
절반만 맞습니다. 초기보증료는 2026년 3월 1일부터 주택가격의 1.5%에서 1.0%로 내려갔지만, 연보증료는 대출잔액의 0.75%에서 0.95%로 올랐습니다. 초기 부담은 줄고 장기 부담은 늘었습니다.
출처 및 공식 자료
가입요건(만 55세·공시가격 12억), 대상주택, 거주요건, 담보제공 방식, 지급방식·지급유형, 우대형 기준
종신지급방식 정액형 일반주택 월지급금 표(2026.3.1 기준), 70세·3억 원 = 월 92만 3천 원
월지급금 3.13% 인상, 초기보증료 1.5%→1.0%, 연보증료 0.75%→0.95%, 우대 폭 확대, 실거주 예외, 세대이음 주택연금(시행일 3.1 및 6.1)
2026년 8월 31일 기준으로 한국주택금융공사·금융위원회 공식 자료를 확인해 작성했습니다. 제도는 개정될 수 있으니 신청 전 공사에서 최종 확인하세요.
