주택 임대소득세 안내 — 2,000만 원 기준·분리과세 총정리 (2026)
주택 임대소득세 안내 — 2,000만 원 기준·분리과세 총정리 (2026)
주택 임대소득이 연 2,000만 원 이하면 14% 분리과세를 선택할 수 있습니다. 필요경비 50%(등록 60%)와 기본공제 200만 원(등록 400만 원)을 빼고 계산하며, 5월 종합소득세로 신고합니다.
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주택 임대소득이 연 2,000만 원 이하면 분리과세(14% 단일세율)와 종합과세 중 유리한 방식을 선택할 수 있습니다. 2,000만 원을 넘으면 다른 종합소득과 합산해 6~45% 누진세율로 신고합니다. 임대료가 있는 주택 수와 기준시가에 따라 과세 여부가 갈립니다.
예를 들어 연 임대료 1,200만 원(월 100만 원)을 받는 미등록 임대인이 분리과세를 선택하면, 필요경비 50%(600만 원)와 기본공제 200만 원을 뺀 400만 원 × 14% = 56만 원이 소득세이고, 여기에 지방소득세 10%(5.6만 원)를 더해 총 61.6만 원을 5월에 신고합니다.
간편 계산기
주택 임대소득세 계산기 (분리과세)
연 임대수입과 등록 여부를 넣으면 분리과세 14% 기준 소득세·지방소득세를 계산합니다. 연 2,000만 원 초과는 종합과세로 안내합니다.
예상 임대소득세
예상 임대소득세 –
계산 조건을 표시합니다.
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과세표준
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소득세 (14%)
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지방소득세 (10%)
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총 부담
02 · 과세 대상
과세 대상 — 누가 주택 임대소득세를 내나요
주택 임대소득세는 월세·전세 보증금(간주임대료 계산 대상)에서 나온 소득에 부과됩니다. 주택 수와 기준시가에 따라 1주택자도 과세될 수 있어 주의가 필요합니다.
TAX 01
1주택자 — 원칙 비과세
본인 거주 주택만 있는 1주택자는 임대소득이 원칙적으로 비과세입니다. 다만 기준시가 12억 원을 초과하는 고가주택 임대는 1주택자도 과세 대상입니다(2023년 귀속부터 9억→12억으로 상향).
TAX 02
2주택자 — 월세만 과세
2주택자는 월세 임대소득이 과세 대상입니다. 전세보증금은 간주임대료 계산에서 제외됩니다.
TAX 03
3주택 이상 — 월세 + 보증금 간주임대료
3주택 이상은 월세와 함께 전세보증금 합계 3억 원 초과분에 대해 간주임대료를 계산해 과세합니다. 소형주택(전용 40㎡ 이하·기준시가 2억 이하)은 간주임대료 계산에서 제외됩니다.
TAX 04
부부 합산 판정
주택 수는 부부 합산으로 계산합니다. 배우자와 각각 한 채씩 보유하면 2주택으로 판정됩니다.
03 · 분리과세
분리과세 — 14% 단일세율 계산법
연 임대수입 2,000만 원 이하면 분리과세를 선택할 수 있습니다. 다른 소득과 분리해 임대소득에만 14% 단일세율이 적용되므로, 근로소득 등이 있어 종합과세 세율이 높은 분에게 유리합니다.
| 구분 | 미등록 임대 | 등록 임대 |
|---|---|---|
| 필요경비율 | 50% | 60% |
| 기본공제 요건 | 임대 외 소득 2,000만 이하 | 임대 외 소득 2,000만 이하 |
| 기본공제 금액 | 200만 원 | 400만 원 |
| 세율 | 14% | 14% |
예시로 연 임대료 1,000만 원인 미등록 임대인은 (1,000 − 500 − 200) × 14% = 42만 원이 소득세입니다. 같은 사례가 등록 사업자면 (1,000 − 600 − 400) × 14% = 0원으로 세금이 없습니다.
04 · 종합과세
종합과세 — 다른 소득과 합산해 6~45%
연 임대수입이 2,000만 원을 넘으면 종합과세가 원칙입니다. 근로소득·사업소득·이자·배당 등과 합산해 6% ~ 45% 누진세율이 적용됩니다. 2,000만 원 이하도 종합과세와 분리과세 중 세액이 적은 쪽을 선택할 수 있습니다.
임대 소득금액 산정
임대수입에서 실제 경비(임대료의 실제 지출)를 뺍니다. 주택임대는 필요경비율(장부 미기장 시 기준경비율/단순경비율)을 적용할 수도 있습니다.
다른 소득과 합산
근로소득·사업소득·이자·배당 등을 합산해 종합소득금액을 계산합니다.
인적공제 등 적용
기본공제·부양가족공제 등 종합소득 인적공제를 차감합니다.
누진세율 적용
과세표준에 6~45% 누진세율을 적용하고 누진공제를 뺀 뒤 세액공제를 반영해 산출세액을 확정합니다.
05 · 등록 사업자 우대
등록 사업자 우대 — 경비율 60%·기본공제 400만 원
주택임대사업자 등록 요건(세무서 사업자등록 + 지자체 임대사업자 등록)을 충족하면 필요경비율이 60%로 상향, 기본공제가 400만 원으로 두 배가 됩니다. 소득이 많지 않은 임대인은 등록만으로 세금이 0원이 되기도 합니다.
REG 01
두 곳 모두 등록해야
세무서 사업자등록만으로는 우대 요건 불충족입니다. 지자체(구청·시청) 임대사업자 등록까지 마쳐야 60%·400만 우대를 받습니다.
REG 02
임대료 상승률 5% 제한
등록 임대사업자는 연 5% 임대료 상승률 제한 등 임대차 관련 의무를 지켜야 우대가 유지됩니다. 위반 시 감면 취소·세금 추징이 가능합니다.
REG 03
세제 감면 별도
지방세(재산세)·종합부동산세 감면도 임대주택 면적과 등록 기간에 따라 별도 적용됩니다. 임대의무기간(8년 또는 10년) 준수가 관건입니다.
REG 04
등록 취소 시 추징
임대의무기간을 채우지 않고 등록을 자진 말소하거나 요건을 위반하면 그동안 받은 감면세액이 추징될 수 있습니다.
06 · 계산 예시
계산 예시 — 임대료별 세액 (분리과세)
| 연 임대수입 | 미등록 세액 | 등록 세액 |
|---|---|---|
| 800만 원 | 280,000원 | 0원 |
| 1,200만 원 | 560,000원 | 0원 |
| 1,500만 원 | 770,000원 | 0원 |
| 2,000만 원 | 1,120,000원 | 560,000원 |
지방소득세(10%)는 별도입니다. 예: 미등록 1,200만 원 사례는 소득세 56만 + 지방세 5.6만 = 총 61.6만 원. 2,000만 초과부터는 종합과세로 전환되며, 다른 소득과 합산해 세율이 크게 오를 수 있습니다.
07 · 신고·납부
신고·납부 — 5월 종합소득세로 함께
과세 여부 확인
본인이 몇 주택자인지, 기준시가 12억 초과 고가주택 여부, 소형주택 예외 등을 먼저 확인합니다.
분리과세 vs 종합과세 유불리 비교
2,000만 이하는 두 방식 중 세액이 적은 쪽을 고를 수 있습니다. 홈택스 종합소득세 신고 화면에서 자동 비교가 지원됩니다.
5월 종합소득세 신고
매년 5월 1~31일이 종합소득세 신고 기간입니다. 홈택스에서 임대소득도 함께 신고·납부합니다.
지방소득세 납부
산출 소득세의 10%가 지방소득세로 위택스에서 함께 자동 부과됩니다.
사업자등록 미이행 가산세
세무서 사업자등록을 하지 않고 임대소득을 신고하면 미등록 가산세(수입금액의 0.2%)가 별도 부과될 수 있습니다.
08 · 공식 안내처
FAQ
자주 묻는 질문
출처 및 기준
기준 확인일 2026-09-14 2026 세제개편안 1주택 고가 재분리(실거주 14억·비거주 9억)는 입법 전 금액과 일정은 매년 바뀌므로 신청 전 국세청·홈택스 공식 안내에서 본인 기준으로 최종 확인하세요
