1가구 1주택 양도세 비과세 안내 – 2년 보유·12억 기준 총정리 (2026)
1가구 1주택 양도세 비과세 안내 — 2년 보유·12억 기준 총정리
1세대 1주택을 2년 이상 보유한 뒤 팔면 양도소득세가 없습니다. 조정지역 거주 2년 요건, 12억 초과분 안분 과세, 장기보유특별공제 최대 80%까지 집을 파는 분이 꼭 알아야 할 비과세를 정리했습니다.
📑 이 글의 목차 ⌄
거주자가 보유한 1세대 1주택을 2년 이상 보유한 뒤 양도하면 양도소득세가 없습니다. 다만 조정대상지역에 있는 주택은 2017년 8월 3일 이후 취득분부터 2년 이상 거주 조건이 붙고, 양도가액이 12억 원을 넘으면 초과분만 과세됩니다.
예를 들어 5억 원에 산 주택을 10억 원에 팔면 양도차익 5억 원 전액이 비과세여서 세금은 0원입니다. 15억 원에 팔면 양도차익 10억 원 중 12억 원 초과 비율만큼인 2억 원만 과세 대상이 되고, 장기보유특별공제를 적용받으면 과세 대상 금액은 더 줄어듭니다.
간편 계산기
1가구 1주택 양도소득세 계산기
양도가액·취득가액·필요경비와 보유·거주연수를 넣으면 비과세 여부(12억 기준)·안분 과세차익·장기보유특별공제·추정 세액을 계산합니다.
예상 양도소득세
비과세 · 최종 추정 0원
과세소득 기준 추정 내역을 표시합니다.
–
양도차익
–
과세대상 차익
–
장특공제
–
양도+지방 합계
02 · 1가구 1주택 기준
1가구 1주택 판정 — 세대 단위로 계산합니다
양도세 비과세는 ‘1세대’가 보유한 주택 수를 기준으로 판정합니다. 세대는 본인과 배우자, 그리고 배우자와 함께 사는 직계존비속(미성년 자녀 등)을 한 구성원으로 봅니다. 배우자가 다른 주소지에 있어도 법적으로 한 세대입니다.
BASE 01
양도하는 주택 외 다른 주택이 없어야
비과세 판정일(양도일)에 세대가 가진 주택이 그 주택 한 채뿐이어야 합니다. 다만 일시적 2주택 등 예외 요건은 아래에서 따로 다룹니다.
BASE 02
배우자 명의 주택은 합산
배우자가 따로 한 채를 보유하고 있다면 세대 단위로는 2주택입니다. 부부 각각의 명의로 2채를 가지면 양도 시 비과세와 중과세 판정을 함께 확인해야 합니다.
BASE 03
주택 수에서 빠지는 경우
수도권 시가표준액 1억 원 이하·비수도권 2억 원 이하 저가주택, 조건을 갖춘 상속주택, 노인복지·공익주택 등은 주택 수 계산에서 제외되는 경우가 있습니다.
BASE 04
예외·분양권 등 별도 기준
분양권·입주권은 취득 시점과 보유 기간 계산에서 일반 주택과 다른 기준이 적용됩니다. 분양권을 보유한 상태의 양도는 국세청 안내로 확인하세요.
03 · 보유·거주 요건
2년의 의미 — 보유 2년 + 조정지역 거주 2년
언제 샀는지, 어디에 있는지에 따라 필요한 조건이 달라집니다. 핵심은 보유 2년과 조정대상지역 주택의 거주 2년입니다. 보유 기간은 취득일(잔금 지급일 또는 등기 접수일 중 빠른 날)부터 양도일까지 셉니다.
| 보유·거주 조건 | 판정 |
|---|---|
| 보유 2년 미만 | 비과세 불가 (1년 미만 70%·1~2년 60% 단기세율) |
| 2년 이상 보유 · 비조정지역 | 비과세 대상 |
| 2년 이상 보유 · 조정지역 2017.8.2 이전 취득 | 비과세 대상 (거주 요건 없음) |
| 2년 이상 보유 · 조정지역 2017.8.3 이후 취득 | 거주 2년 충족 시 비과세 |
| 위 요건 충족 + 양도가액 12억 초과 | 초과분만 안분 과세 |
04 · 고가주택 안분
12억 초과 주택 — 초과분만 과세되는 이유
12억 원이 넘는 고가주택도 비과세가 사라지지 않습니다. 12억 원 이하 부분은 계속 비과세이고, 초과분에 해당하는 양도차익만 과세합니다. 이를 고가주택 안분 계산이라고 합니다.
양도차익 계산
양도가액에서 취득가액과 중개수수료·자본적 지출 등 필요경비를 차감합니다.
초과 비율 적용
(양도가액 − 12억) ÷ 양도가액 비율만큼 양도차익에서 과세 대상으로 옮깁니다.
공제 적용
과세 대상 차익에 장기보유특별공제와 기본공제(250만 원)를 차감한 뒤 세율을 적용합니다.
05 · 장기보유특별공제
장기보유특별공제 — 1세대 1주택 최대 80%
1세대 1주택은 보유기간과 거주기간 각각 1년마다 2%씩 공제율이 쌓여 최대 80%까지 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다. 공제는 과세 대상 양도차익(12억 초과분)에서 차감되며, 장기간 보유·거주할수록 세금이 크게 줄어듭니다.
LONG 01
보유 2% + 거주 2%
보유기간과 거주기간이 각각 1년마다 2%p씩 쌓입니다. 보유·거주를 모두 채우면 연 4%p 누적입니다.
LONG 02
누적 예시
6년 보유 + 6년 거주면 24%, 10년 보유 + 10년 거주면 40%입니다. 공제율이 높을수록 과세 대상 금액이 줄어듭니다.
LONG 03
최대 80%
보유·거주 기간이 길어도 공제율은 80%가 상한입니다. 비과세 12억 이하 주택에는 적용할 필요가 없고, 고가주택 안분 후 과세 대상에만 적용합니다.
LONG 04
일반(다주택)과 구분
다주택자의 장기보유특별공제는 연 2% 단일 기준(상한 30%)이라 1세대 1주택과 다릅니다. 다주택 중과 시 공제가 제한될 수 있습니다.
06 · 계산 예시
계산 예시 — 비과세 vs 고가 안분 비교
| 양도가액 | 취득가액 | 양도차익 | 과세 대상 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 10억 원 | 5억 원 | 5억 원 | 0원 | 전액 비과세 |
| 13억 원 | 8억 원 | 5억 원 | 약 3,846만 | 12억 초과분 안분 |
| 15억 원 | 5억 원 | 10억 원 | 2억 원 | 안분 후 장특공제 적용 |
15억 원 예시를 보면 과세 대상 2억 원에 6년 보유 + 6년 거주라면 장기보유특별공제 24%(4,800만 원)가 적용되어 과세 대상은 1억 5,200만 원으로 줄어듭니다. 여기서 기본공제 250만 원을 더 차감하고 나머지에 양도소득세율을 적용합니다.
07 · 일시적 2주택
일시적 2주택 — 갈아타기 때 어떻게 되나요
기존 주택을 팔기 전에 새 집을 먼저 사면 잠시 2주택이 됩니다. 일시적 2주택 요건을 충족하면 종전 주택과 신규 주택 모두 1세대 1주택으로 보고 비과세 판정을 받을 수 있습니다.
종전 주택 보유 확인
종전 주택을 일정 기간 이상 보유한 상태여야 합니다. 일반적으로 신규 주택 취득일 기준 요건을 확인합니다.
기한 내 종전 주택 양도
일반 기준으로 신규 주택 취득일부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하면 1주택으로 봅니다.
지역별 차이 확인
조정대상지역 거주·취득 여부에 따라 기한과 조건이 달라질 수 있습니다. 조정지역 안에서 두 채를 가지는 경우는 별도 기준이 적용됩니다.
기한 초과 시 중과 주의
요건을 넘기면 양도일 기준 다주택으로 판정되어 중과세율(조정지역 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p) 대상이 될 수 있습니다.
08 · 공식 안내처
FAQ
자주 묻는 질문
출처 및 기준
기준 확인일 2026-09-11 2026.8.3 세제개편안은 입법 전 — 본문은 현행법 기준 금액과 일정은 매년 바뀌므로 신청 전 국세청·홈택스 공식 안내에서 본인 기준으로 최종 확인하세요
