02 · 1가구 1주택 기준

1가구 1주택 판정 — 세대 단위로 계산합니다

양도세 비과세는 ‘1세대’가 보유한 주택 수를 기준으로 판정합니다. 세대는 본인과 배우자, 그리고 배우자와 함께 사는 직계존비속(미성년 자녀 등)을 한 구성원으로 봅니다. 배우자가 다른 주소지에 있어도 법적으로 한 세대입니다.

판정은 양도일 기준입니다. 이사·취업·결혼 등으로 세대 구성이 바뀌면 판정이 달라질 수 있습니다. 본인 상황은 국세청 1세대 1주택 비과세 안내에서 확인하세요.

03 · 보유·거주 요건

2년의 의미 — 보유 2년 + 조정지역 거주 2년

언제 샀는지, 어디에 있는지에 따라 필요한 조건이 달라집니다. 핵심은 보유 2년과 조정대상지역 주택의 거주 2년입니다. 보유 기간은 취득일(잔금 지급일 또는 등기 접수일 중 빠른 날)부터 양도일까지 셉니다.

거주 기간은 전입신고일부터 양도일까지로 계산합니다. 해외 장기 체류 등으로 실거주가 끊기면 거주 요건 판정이 달라질 수 있습니다. 본인 보유·거주 일수는 국세청 홈택스에서 확인하세요.

04 · 고가주택 안분

12억 초과 주택 — 초과분만 과세되는 이유

12억 원이 넘는 고가주택도 비과세가 사라지지 않습니다. 12억 원 이하 부분은 계속 비과세이고, 초과분에 해당하는 양도차익만 과세합니다. 이를 고가주택 안분 계산이라고 합니다.

2026년 8월 정부 세제개편안에서 비과세 기준과 고가주택 처리 조정이 논의되고 있습니다. 현재는 입법 전이므로 본문은 현행법 기준이며, 확정되면 양도 시점에 맞춰 다시 확인하세요.

05 · 장기보유특별공제

장기보유특별공제 — 1세대 1주택 최대 80%

1세대 1주택은 보유기간과 거주기간 각각 1년마다 2%씩 공제율이 쌓여 최대 80%까지 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다. 공제는 과세 대상 양도차익(12억 초과분)에서 차감되며, 장기간 보유·거주할수록 세금이 크게 줄어듭니다.

장기보유특별공제는 소득세법 개정으로 자주 바뀝니다. 2026년 8월 세제개편안에서도 공제 제도 조정이 논의 중이라, 양도 시점의 현행 기준을 반드시 확인하세요.

06 · 계산 예시

계산 예시 — 비과세 vs 고가 안분 비교

15억 원 예시를 보면 과세 대상 2억 원에 6년 보유 + 6년 거주라면 장기보유특별공제 24%(4,800만 원)가 적용되어 과세 대상은 1억 5,200만 원으로 줄어듭니다. 여기서 기본공제 250만 원을 더 차감하고 나머지에 양도소득세율을 적용합니다.

예시는 현행법 기준 단순 계산입니다. 실제 세액은 보유·거주 기간, 필요경비, 조정대상지역 여부, 세대 구성에 따라 달라지며, 양도소득세와 지방소득세(10%)를 함께 납부합니다. 금액과 일정은 매년 바뀌므로 신청 전 국세청·홈택스 공식 안내에서 본인 기준으로 최종 확인하세요.

07 · 일시적 2주택

일시적 2주택 — 갈아타기 때 어떻게 되나요

기존 주택을 팔기 전에 새 집을 먼저 사면 잠시 2주택이 됩니다. 일시적 2주택 요건을 충족하면 종전 주택과 신규 주택 모두 1세대 1주택으로 보고 비과세 판정을 받을 수 있습니다.

갈아타기 시점이 복잡하면 국세청 상담센터(126)나 세무사 상담으로 본인 조건을 확인하세요. 일시적 2주택 기한은 소득세법 개정으로 자주 조정됩니다.

03 · 과세 대상

과세 대상 — 언제, 누가 내나요

양도소득세는 부동산(토지·건물)과 부동산에 관한 권리, 주식 등을 양도해 이익이 발생한 개인이 내는 세금입니다. 취득일부터 양도일까지 보유 기간 동안 오른 가치에 대해서 양도 시점에 과세합니다.

2026.5.10 다주택 중과 재시행. 조정대상지역 내 2년 이상 보유 주택 양도 시 다주택자 중과세율(2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p)이 다시 적용되고 있습니다. 2026년 8월 발표된 세제개편안이 국회를 통과하면 2027년부터 중과가 단계 완화될 수 있습니다.

04 · 세율표

세율표 — 기본·단기·중과 3가지

보유기간과 주택 수·지역에 따라 적용 세율이 달라집니다. 아래는 2026년 현행 기준입니다.

기본 누진세율은 과세표준에 따라 6%(1,400만 이하)부터 45%(10억 초과)까지 8개 구간이 적용됩니다. 산출세액의 10%는 지방소득세로 별도 부과됩니다.

05 · 계산 원리

계산 원리 — 차익에서 세율까지 4단계

장기보유특별공제는 제외된 계산입니다. 이 계산기는 장특공제·중과 배제 요건·1가구 1주택 비과세를 반영하지 않는 단순 계산입니다. 실제 납부액은 장특공제와 감면에 따라 달라질 수 있습니다.

06 · 계산 예시

계산 예시 — 상황별로 직접 계산

07 · 신고 방법

신고 방법 5단계 — 홈택스에서 끝내기