다주택자 양도세 – 윈윈 라이프트렌드 https://win-win-blog.com 새는 돈 막고 받을 돈 챙기는 정보 Fri, 11 Sep 2026 01:16:52 +0000 ko-KR hourly 1 https://wordpress.org/?v=7.1.3 https://win-win-blog.com/wp-content/uploads/2026/07/cropped-ChatGPT-Image-2026년-7월-23일-오전-08_48_06-32x32.png 다주택자 양도세 – 윈윈 라이프트렌드 https://win-win-blog.com 32 32 양도소득세 계산기 2026, 보유기간별 세금 바로 계산 https://win-win-blog.com/capital-gains-tax-calculator/ https://win-win-blog.com/capital-gains-tax-calculator/#respond Mon, 14 Sep 2026 09:00:00 +0000 https://win-win-blog.com/?p=819
2026 기준 · 양도소득세

양도소득세 계산기 — 보유기간별 세율로 양도세 바로 계산 (2026)

주택을 팔 때 내는 양도소득세. 보유기간(1년 미만 70%, 1~2년 60%, 2년 이상 기본세율)과 주택 수·조정대상지역을 넣으면 양도차익의 세금을 바로 계산해 드립니다.

6~45%2년 이상 보유 기본세율
70%/60%2년 미만 단기세율
+20/30%p조정지역 다주택 중과
내 양도세 계산하기 자주 묻는 질문
📑 이 글의 목차 ⌄
  1. 핵심 답변 — 양도차익 × 세율
  2. 양도소득세 계산기 — 내 세금 확인
  3. 과세 대상 — 언제 내나
  4. 세율표 — 기본·단기·중과
  5. 계산 원리 — 차익에서 세율까지
  6. 계산 예시 — 상황별로 직접 계산
  7. 신고 방법 5단계
  8. 공식 안내처
  9. 자주 묻는 질문
01 · 핵심 답변

양도소득세는 (양도가액 − 취득가액 − 필요경비 − 양도소득 기본공제 250만 원) × 세율로 계산합니다. 2년 이상 보유하면 기본세율 6~45%가 적용되고, 1년 미만은 70%, 1~2년은 60%의 단기세율이 적용됩니다.

예를 들어 8억 원에 사서 3년 보유 후 10억 원에 파는 1주택자는 양도차익 2억 원에서 기본공제 250만 원을 뺀 1억 9,750만 원이 과세표준이 되어, 38% 구간 누진세율로 약 5,511만 원을 신고·납부하고, 지방소득세 10%를 더해 총 약 6,062만 원입니다. 아래 계산기에 거래 금액과 보유기간을 넣으면 바로 확인할 수 있습니다.

6%~45%2년 이상 보유
70%/60%2년 미만 단기
250만연 기본공제

02 · 양도소득세 계산기

양도소득세 계산기

양도가액·취득가액·필요경비·보유기간·주택 수를 입력하면 과세표준과 산출세액, 총 납부액(지방소득세 포함)을 계산합니다. 1가구 1주택 비과세·장기보유특별공제는 이 계산기에 미반영됩니다.

만원 단위 입력. 예: 100,000 = 10억 원.
취득 당시 실지거래가액 기준.
취득세·중개보수 등 필요경비 합계. 0으로 두면 미반영.
비조정 다주택자는 중과가 적용되지 않습니다 (2026 현행 기준).
양도가액 빠른 선택:

예상 양도소득세

예상 세금

양도차익 2억 원 · 2년 이상 1주택 기준, 38% 구간이 적용됩니다.

–

산출세액

–

지방소득세 (10%)

–

총 납부세액

–

적용 세율

2026년 기준 계산입니다. 장기보유특별공제·감면·1가구 1주택 비과세는 미반영된 단순 계산이며, 신고 전 국세청 홈택스에서 본인 기준으로 최종 확인하세요.

03 · 과세 대상

과세 대상 — 언제, 누가 내나요

양도소득세는 부동산(토지·건물)과 부동산에 관한 권리, 주식 등을 양도해 이익이 발생한 개인이 내는 세금입니다. 취득일부터 양도일까지 보유 기간 동안 오른 가치에 대해서 양도 시점에 과세합니다.

BASE 01

손해면 세금 없음

양도차익이 발생하지 않았거나 오히려 손해를 봤다면 양도소득세가 과세되지 않습니다. 다만 신고는 상황에 따라 필요할 수 있습니다.

BASE 02

부부·직계간 매매는 증여 추정

배우자·직계존비속 간 매매는 특수관계 거래로 증여로 추정되어 증여세가 과세될 수 있습니다. 양도세 계산 시 주의가 필요합니다.

BASE 03

신고 기한 2개월

양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부를 해야 합니다. 예: 2026년 9월 15일 양도면 11월 30일까지.

BASE 04

1가구 1주택은 비과세

1가구 1주택 요건(2년 이상 보유, 조정대상지역 취득은 거주 2년 등)을 충족하면 12억 원 이하 양도는 비과세입니다. 자세한 조건은 별도 가이드에서 확인하세요.

⚠ 2026.5.10 다주택 중과 재시행. 조정대상지역 내 2년 이상 보유 주택 양도 시 다주택자 중과세율(2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p)이 다시 적용되고 있습니다. 2026년 8월 발표된 세제개편안이 국회를 통과하면 2027년부터 중과가 단계 완화될 수 있습니다.

04 · 세율표

세율표 — 기본·단기·중과 3가지

보유기간과 주택 수·지역에 따라 적용 세율이 달라집니다. 아래는 2026년 현행 기준입니다.

구분세율비고
1년 미만 보유70%단기양도세율
1~2년 미만 보유60%단기양도세율
2년 이상 보유 (1주택)6~45%기본 누진세율
조정지역 2주택 (2년↑ 보유)기본 + 20%p중과 재시행 (2026.5.10~)
조정지역 3주택 이상 (2년↑ 보유)기본 + 30%p중과 재시행 (2026.5.10~)

기본 누진세율은 과세표준에 따라 6%(1,400만 이하)부터 45%(10억 초과)까지 8개 구간이 적용됩니다. 산출세액의 10%는 지방소득세로 별도 부과됩니다.

05 · 계산 원리

계산 원리 — 차익에서 세율까지 4단계

과세표준 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비 − 기본공제 250만
1

양도차익 계산

양도가액에서 취득가액과 필요경비(취득세·중개보수·자본적 지출 등)를 뺍니다.

2

기본공제 적용

연 250만 원의 양도소득 기본공제를 차감합니다 (과세표준 합산 기준).

3

세율 적용

보유기간과 주택 수·지역에 따라 단기세율, 기본 누진세율, 중과세율을 적용합니다.

4

지방소득세 추가

산출세액의 10%를 지방소득세로 더합니다.

⚠ 장기보유특별공제는 제외된 계산입니다. 이 계산기는 장특공제·중과 배제 요건·1가구 1주택 비과세를 반영하지 않는 단순 계산입니다. 실제 납부액은 장특공제와 감면에 따라 달라질 수 있습니다.

06 · 계산 예시

계산 예시 — 상황별로 직접 계산

EXAMPLE 01

8억→10억 · 2년 이상 1주택

차익 2억 − 250만 = 1.975억. 38% 구간: 1.975억×38% − 1,994만 = 산출 5,511만. + 지방 551.1만 = 총 6,062.1만 원

EXAMPLE 02

6억→9억 · 1년 미만

차익 3억 − 250만 = 2.975억 × 70% = 산출 2.0825억. + 지방 2,082.5만 = 총 약 2.29억 원

EXAMPLE 03

조정지역 2주택 · 2년↑ 보유

과세표준 1억이면 기본 35% → 35+20=55% 적용: 1억×55% − 1,544만 = 산출 3,956만. + 지방 395.6만 = 총 4,351.6만 원

EXAMPLE 04

10억→9.5억 · 손해

양도차익이 없으므로 산출세액 0원. 필요 시 신고 여부만 세무서에 확인합니다.

07 · 신고 방법

신고 방법 5단계 — 홈택스에서 끝내기

1

잔금·등기일 확인

양도시기는 원칙적으로 대금 청산일이며, 청산 전 등기를 했다면 등기 접수일입니다. 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월이 신고 기한입니다.

2

거래 자료 정리

매매계약서, 취득·양도 대금 증빙, 필요경비 영수증(취득세·중개보수 등)을 준비합니다.

3

홈택스 신고 화면

홈택스 → 신고·납부 → 양도소득세 예정신고에서 자산 종류와 금액을 입력합니다.

4

세액 확인·납부

산출세액과 지방소득세를 확인하고 납부합니다. 예정신고를 하지 않으면 무신고·납부지연 가산세가 붙습니다.

5

확정신고

한 해에 부동산을 여러 건 양도했다면 다음 해 5월 확정신고로 정산합니다.

08 · 공식 안내처

국세청 — 양도소득세 안내

과세 대상·비과세·신고납부 공식 안내. 1가구 1주택 비과세 요건 포함.

바로가기

국세청 홈택스

양도소득세 예정·확정신고 공식 창구.

바로가기

FAQ

자주 묻는 질문

양도가액에서 취득가액·필요경비·기본공제 250만 원을 뺀 과세표준에 세율을 곱합니다. 2년 이상 보유 1주택은 6~45% 기본 누진세율, 2년 미만은 70%(1년 미만)·60%(1~2년) 단기세율이 적용됩니다. 산출세액의 10%는 지방소득세입니다.
1가구 1주택 요건(2년 이상 보유, 조정대상지역 취득은 거주 2년 등)을 충족하고 양도가액 12억 원 이하이면 비과세입니다. 12억 초과 고가주택은 초과분에 대해서만 과세됩니다. 정확한 요건은 국세청 안내와 전문 상담으로 확인하세요.
조정대상지역 내 2년 이상 보유 주택을 양도하면 2026.5.10부터 중과세율이 재시행되어 2주택은 기본세율+20%p, 3주택 이상은 +30%p가 적용됩니다. 비조정대상지역 다주택자는 기본세율이 적용됩니다. 2026.8.3 세제개편안 통과 시 2027년부터 단계 완화될 수 있습니다.
양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부를 해야 합니다. 예: 2026년 9월 15일 양도 → 11월 30일까지. 늦으면 무신고·납부지연 가산세가 붙습니다.
1가구 1주택은 보유기간과 거주기간에 따라 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다. 다주택자·비거주 주택은 공제 혜택이 축소됩니다. 공제율은 거주 여부에 따라 달라져 국세청 장기보유특별공제 계산 요령으로 확인하세요.

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✓ 국세청 양도소득세 안내 기준 · 2026✓ 다주택 중과 재시행 2026.5.10 실측

출처 및 기준

국세청 — 양도소득세 안내 공식 자료 → 한겨레 — 다주택 양도세 중과 재시행(2026.5.10) 보도 확인 → 연합뉴스 — 2026 세제개편안 양도세 개편 보도 확인 →

기준 확인일 2026-09-11 2026.8.3 세제개편안(장특공제 개편·중과 단계 완화)은 입법 예고 전 — 본문에 “개편안 제안 단계”로 명시 금액과 일정은 매년 바뀌므로 신청 전 국세청·홈택스 공식 안내에서 본인 기준으로 최종 확인하세요

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