주택 임대소득세 안내 — 2,000만 원 기준·분리과세 총정리 (2026)

02 · 과세 대상

과세 대상 — 누가 주택 임대소득세를 내나요

주택 임대소득세는 월세·전세 보증금(간주임대료 계산 대상)에서 나온 소득에 부과됩니다. 주택 수와 기준시가에 따라 1주택자도 과세될 수 있어 주의가 필요합니다.

2026 세제개편안 논의. 정부는 1주택 고가주택 과세 기준을 실거주 14억·비거주 9억으로 재분리하는 방안을 검토 중입니다. 확정 시행은 국회 통과 이후이므로, 신고 시점의 국세청 공식 안내에서 본인 기준으로 최종 확인하세요.

03 · 분리과세

분리과세 — 14% 단일세율 계산법

연 임대수입 2,000만 원 이하면 분리과세를 선택할 수 있습니다. 다른 소득과 분리해 임대소득에만 14% 단일세율이 적용되므로, 근로소득 등이 있어 종합과세 세율이 높은 분에게 유리합니다.

예시로 연 임대료 1,000만 원인 미등록 임대인은 (1,000 − 500 − 200) × 14% = 42만 원이 소득세입니다. 같은 사례가 등록 사업자면 (1,000 − 600 − 400) × 14% = 0원으로 세금이 없습니다.

04 · 종합과세

종합과세 — 다른 소득과 합산해 6~45%

연 임대수입이 2,000만 원을 넘으면 종합과세가 원칙입니다. 근로소득·사업소득·이자·배당 등과 합산해 6% ~ 45% 누진세율이 적용됩니다. 2,000만 원 이하도 종합과세와 분리과세 중 세액이 적은 쪽을 선택할 수 있습니다.

05 · 등록 사업자 우대

등록 사업자 우대 — 경비율 60%·기본공제 400만 원

주택임대사업자 등록 요건(세무서 사업자등록 + 지자체 임대사업자 등록)을 충족하면 필요경비율이 60%로 상향, 기본공제가 400만 원으로 두 배가 됩니다. 소득이 많지 않은 임대인은 등록만으로 세금이 0원이 되기도 합니다.

임대사업자 등록 여부는 세제뿐 아니라 임대차보호 의무·과태료 부담과도 얽혀 있습니다. 등록 전 지자체·세무서 상담으로 본인 사정에 맞는지 확인하세요.

06 · 계산 예시

계산 예시 — 임대료별 세액 (분리과세)

지방소득세(10%)는 별도입니다. 예: 미등록 1,200만 원 사례는 소득세 56만 + 지방세 5.6만 = 총 61.6만 원. 2,000만 초과부터는 종합과세로 전환되며, 다른 소득과 합산해 세율이 크게 오를 수 있습니다.

07 · 신고·납부

신고·납부 — 5월 종합소득세로 함께