주택연금, 집값이 올라도 안 오르는 지점이 있습니다

내가 가입할 수 있는지부터

주택연금은 나이와 공시가격 두 가지로 가입 여부가 갈립니다. 세 문항으로 먼저 확인해 보세요.

나이는 부부 중 젊은 쪽으로 봅니다

가장 많이 오해하는 부분입니다. 남편이 70세여도 아내가 58세면 58세 기준으로 월지급금이 계산됩니다. 부부 중 한 명이라도 사망 시까지 연금을 보장해야 하기 때문입니다. 나이 차가 큰 부부일수록 지급액이 예상보다 적게 나오는 이유가 여기 있습니다.

55세부터, 공시가격 12억까지

가입 요건은 다섯 가지입니다. 이 중 가격 기준은 공시가격이고, 앞에서 계산한 월지급금은 시세 기준입니다. 두 가격이 다릅니다.

가입 판단은 공시가격, 연금액은 시세입니다

공사가 직접 명시한 내용입니다. 가입 가능 여부는 공시가격으로 판단하고, 월지급금은 시세 또는 감정평가액으로 산정합니다. 공시가격이 시세보다 낮은 게 보통이라, 공시가격 12억을 겨우 넘겨 가입이 막히는 경우와 시세가 높아 연금은 많이 나오는 경우가 함께 생깁니다. 두 숫자를 섞어 계산하면 판단이 어긋납니다.

오피스텔도 됩니다

주거 목적으로 쓰는 오피스텔은 대상 주택입니다. 다만 인터넷 시세가 없어 감정평가를 받아야 하고, 감정 결과에 따라 월지급금이 정해집니다.

치매가 있으면 가입이 막히나요

가입자와 배우자에게 의사능력·행위능력이 필요합니다. 치매 등으로 능력이 없거나 부족한 경우에는 성년후견제도를 활용해 가입할 수 있습니다. 곧바로 불가라고 판단하지 않으셔도 됩니다.

5년 늦추면 월 20만 원대가 오릅니다

같은 집인데 신청 시점만 다르면 금액이 얼마나 갈리는지 봅니다. 3억 원 주택 기준입니다.

늦출수록 유리한 건 아닙니다

월지급금은 늘지만 받는 기간이 짧아집니다. 55세에 시작하면 월 46만 8천 원을 25년 더 받고, 80세에 시작하면 월 144만 9천 원을 훨씬 짧게 받습니다. 총액으로 보면 어느 쪽이 유리한지는 수명과 생활비 사정에 달려 있습니다. 이 표는 월 얼마가 필요한가를 기준으로 시점을 고르실 때 쓰시면 됩니다.

집값이 올라도 안 오르는 상한

거의 알려지지 않은 부분입니다. 고령 구간에서는 주택가격이 올라도 월지급금이 고정됩니다. 단위는 천 원입니다.

80세·9억이면 12억 집과 금액이 같습니다

80세는 9억 원부터 월 406만 원으로 고정되고, 75세는 10억 원부터 월 366만 6천 원으로 고정됩니다. 70세도 11억에서 12억으로 갈 때 2만 8천 원만 오릅니다. 즉 고령·고가주택 구간에서는 집값이 3억 원 더 비싸도 연금이 같습니다. 이 구간이라면 주택연금 외의 방법을 같이 검토하시는 게 낫습니다.

왜 상한이 있나요

주택연금은 국가가 보증하는 제도이고, 가입자가 오래 살아 지급 총액이 집값을 넘어도 계속 지급합니다. 그 위험을 공사가 지기 때문에 대출한도에 상한이 걸립니다. 나이가 높으면 남은 기간이 짧아 월지급금이 커지는데, 그 커진 금액에 상한이 먼저 닿는 구조입니다.

2026년에 바뀐 것

올해 두 차례 개선이 있었습니다. 3월 1일과 6월 1일로 시행일이 나뉩니다.

연보증료는 올랐습니다

“보증료 인하”만 알려진 경우가 많습니다. 실제로는 초기보증료가 1.5%에서 1.0%로 내려간 대신, 연보증료가 대출잔액의 0.75%에서 0.95%로 올랐습니다. 가입 초기 목돈 부담은 줄었지만 오래 이용할수록 누적 부담은 늘어납니다. 두 방향을 같이 보고 판단하셔야 합니다.

실거주 의무 예외가 생겼습니다

부부합산 1주택자가 질병 치료로 병원·요양시설에 입원했거나, 자녀 봉양을 받으러 다른 집에 장기 체류하거나, 노인주거복지시설로 이주한 경우에는 담보주택에 살지 않아도 가입할 수 있습니다. 2026년 6월 1일부터입니다. 그동안 요양원에 계셔서 가입을 못 하던 분들이 여기에 해당합니다.

세대이음 주택연금이 뭔가요

가입자가 사망한 뒤 만 55세 이상 자녀가 같은 집을 담보로 주택연금에 가입할 수 있게 한 상품입니다. 인출한도로 부모의 주택연금 채무를 먼저 상환하고 나머지를 평생 연금으로 받습니다. 단 부모의 채무가 주택 잔존가치보다 크면 가입할 수 없고, 부모가 근저당권방식으로 이용한 경우에 한합니다.

기초연금 받으시면 최대 25% 더

우대형 주택연금입니다. 기초연금 수급권자이고 부부합산 1주택이면 같은 집으로 더 받습니다.

우대 폭이 얼마나 늘었나요

금융위원회 발표 기준으로 우대형 평균 가입자(77세·주택가격 1.3억 원)는 월 9.3만 원 우대(53.0만 → 62.3만 원)에서 월 12.4만 원 우대(53.0만 → 65.4만 원)로 늘었습니다. 2026년 6월 1일 이후 신규 신청자부터 적용됩니다.

대상이 줄어든 게 아닙니다. 우대형 대상은 시가 2.5억 원 미만 1주택으로 그대로이고, 그중 1.8억 원 미만 구간의 우대 폭만 커졌습니다.

저당권이냐 신탁이냐로 배우자 승계가 갈립니다

담보를 어떻게 제공하는지에 따라 배우자가 연금을 이어받는 절차가 달라집니다. 실제 사고가 여기서 납니다.

자녀가 반대하면 승계가 멈추는 쪽은 저당권방식입니다

저당권방식에서 가입자가 사망하면 배우자가 연금을 이어받기 위해 소유권 이전등기를 해야 하고, 이 과정에 상속인 전원의 협조가 필요합니다. 자녀 중 한 명이 동의하지 않으면 절차가 멈추고 그 사이 연금도 끊깁니다. 신탁방식은 소유권이 이미 공사에 있어 자동 승계됩니다. 이용 중에 방식을 바꿀 수도 있습니다.

일부 임대를 놓고 싶으면 신탁방식입니다

방 하나에 보증금을 받고 세를 놓는 경우, 저당권방식에서는 불가능하지만 신탁방식에서는 가능합니다. 연금에 임대수입을 더하려는 계획이 있으면 처음부터 신탁방식으로 가입하시는 게 낫습니다.

신청 5단계

한국주택금융공사 지사 방문이나 홈페이지 상담 예약으로 시작합니다.

자주 틀리는 것 5가지

하나씩 눌러 확인해 보세요. 가입 전에 짚으면 금액 오해와 승계 사고를 줄일 수 있습니다.

신청 전 확인 체크리스트

요건과 준비물을 한 번에 점검합니다. 모두 완료하면 요약이 나타납니다.

공식 신청 창구

주택연금은 한국주택금융공사가 보증하는 제도입니다. 별도 대행 업체를 거칠 필요가 없습니다.

상담 수수료를 요구하는 곳은 거르세요

가입 상담과 예상연금조회는 공사에서 무료로 제공합니다. 지급액의 일부를 수수료로 떼거나 서류 대행비를 요구하는 곳을 거칠 이유가 없습니다. 공사 콜센터는 1688-8114입니다.